Déficit habitacional em JF chega a 26 mil imóveis (FELIPE COURI/02-06-15)

Depois de anos de pujança, acumulando resultados positivos e impulsionando a economia juiz-forana, o setor imobiliário apresenta reflexos do momento de retração da força produtiva nacional. O ano de 2015 será difícil, não restam dúvidas. Tão unânime quanto esta avaliação, porém, é a constatação de que, em tempos de aumento de estoques de imóveis, queda de lançamentos e escassez de crédito, o mercado oferece oportunidades que só quem não se deixou intimidar pela crise é capaz de identificar. A avaliação de empresários e especialistas ouvidos pela Tribuna é a de que as negociações estão mais flexíveis, e o cliente ganhou poder de barganha, podendo exigir mais descontos. O investidor volta à cena diante da expectiva de valorização dos aluguéis, enquanto o consumidor final aproveita o momento para se aproximar do sonho da casa própria.

“Um mercado contido não significa dizer que não é possível fazer negócio. Claro que é”, defende o presidente da Associação Juiz-forana de Administradoras de Imóveis (Ajad), Antônio Dias. Para o empresário, esta é a hora de comprar, já que os imóveis estão com condições mais acessíveis em função do cenário recessivo. “O mercado está vendedor.” Segundo Antônio Dias, neste momento, a tendência é que o empresário se recolha, por cautela. Ele, no entanto, está preparando dois lançamentos para este ano. “Toda crise gera oportunidades. Sempre tem quem queira comprar e quem queira vender. O que nos cabe é encontrar essas pessoas e colocá-las frente a frente.”

Para o proprietário da Rezende Imóveis, Geraldo Leite Rezende, o mercado imobiliário voltou ao ritmo normal. “O que aconteceu nos últimos oito anos foi uma explosão no consumo em todos os setores.” Em sua avaliação, como reflexo do cenário nacional, os negócios experimentaram queda nas vendas, principalmente após a Caixa Econômica Federal, responsável por mais de 70% dos financiamentos, aumentar o valor da entrada nas compras de imóveis usados. O empresário destaca, porém, que bancos privados operam com faixas de financiamento de 80% para usados e 90% para novos, facilitando as vendas.

Para Geraldo Rezende, esta é a melhor hora para se comprar, “porque os proprietários estão mais dispostos a conceder maiores descontos para concretizar as transações”. As maiores oportunidades são para os consumidores, diz. Para o empresariado, a solução, no momento, é reduzir as margens de lucro, visando a estimular as vendas e trazer o mercado à sua normalidade. A expectativa dele é de melhoria no cenário a partir de 2016. Na empresa, os lançamentos estão sendo preparados para serem efetivados “no momento mais apropriado”.

Na avaliação do diretor da Invest Imóveis, Washington Frade Pires, embora “um pouco retraído”, o mercado continua comprador. Apesar do interesse – e da necessidade – do consumidor, Washington identifica receio de se contratar um financiamento habitacional, assumindo novos compromissos em um cenário econômico incerto. “A retração da economia influencia nas decisões pessoais.” A expectativa do empresário, no entanto, é de retorno à normalidade. Para Washington, não há queda de preços no mercado como um todo, mas oportunidades de negociação facilitadas. “As negociações são mais maleáveis”, diz. A Invest trabalha atualmente em dois lançamentos.

Demanda permanente

Se não faltam indicadores negativos, sobram juiz-foranos precisando da moradia própria ou querendo fugir do aluguel. Não há recessão capaz de aplacar essa necessidade. Em Juiz de Fora, o déficit habitacional passa de 26 mil imóveis, sendo 14.201 para construir e 11.977 a reformar, considerando todas as faixas de renda. Famílias com vencimentos de até quatro salários mínimos representam 68,4% deste universo (17.912). Desta fatia, 9.430 são moradias a construir e 8.482 para reformar. O balanço é da Emcasa, com números do Plano Municipal de Habitação, elaborado pela Prefeitura com apoio da UFJF.

Além de demanda, a cidade oferece boas oportunidades de investimento em relação ao mercado mineiro. Conforme o Guia de Imóveis 2015, divulgado pela “Revista Exame”, Juiz de Fora é um destaque no estado. Aqui, os imóveis novos chegaram a valorizar 20,8% nos últimos 12 meses. O preço médio do metro quadrado de um novo é de R$ 4.523 na cidade. Entre os bairros mais valorizados, estão Bom Pastor, Granbery, Passos, Santa Luzia, São Mateus, Cascatinha e Santa Helena, cujo valor do metro quadrado pode superar a média, chegando a R$ 6.800. Em relação aos usados, o aumento foi de 1,6%, com o metro quadrado custando, em média, R$ 3.159. Considerando este perfil, os bairros mais cotados são Estrela Sul e Santa Helena, cujo valor pode chegar a R$ 5.200 o metro quadrado.

‘Mais choro e mais propostas’

Para o diretor da Souza Gomes, Diogo Souza Gomes, o poder de negociação do cliente aumentou, e ele tem aproveitado esta condição. “Há mais choro e mais propostas.” Também foi identificada mudança no perfil das vendas. Segundo o empresário, até o ano passado, as operações com financiamento bancário chegavam a 65% dos negócios firmados. Hoje, mais de 60% são feitas em dinheiro, calcula.

Na sua opinião, o mercado está favorável. “O nosso foco de trabalho sempre foi o consumidor final que namora, casa, tem filho e compra o imóvel para usar. Esse mercado sempre vai existir.” No seu entendimento, a crise, hoje, é mais de confiança do que financeira. Para Souza Gomes, o ajuste fiscal adotado pelo Governo federal vai diluir o pessimismo ainda percebido na população, refletindo favoravelmente no setor. No plano de negócios da empresa, está a inauguração da nova sede e de dois lançamentos confirmados para este ano. “A crise sempre tem dois lados e bons negócios podem ser feitos.”

O sócio-diretor da Ribeiro e Arrabal, Christian Arrabal, identifica mudança no perfil do consumidor. Ele constatou retorno do cliente investidor ao mercado, motivado pela perspectiva de valorização dos aluguéis, em função da redução do limite de financiamento para imóveis usados pela Caixa. “Vários clientes estão começando a investir em imóvel para locação.” Entre os que buscam a própria moradia, o empresário constata queda na procura pelo crédito no sistema financeiro e aumento das negociações diretamente com a construtora, além da quitação à vista. Na opinião de Christian, não há crise no mercado, mas uma recessão passageira, que não inviabiliza o investimento. Muito pelo contrário, diz.

Descontos de até 25%

Apesar da redução na oferta – de quatro mil imóveis em 2014 para cerca de três mil nesta edição – o 4º Salão do Imóvel e o 11º Feirão Caixa da Casa Própria prometem uma novidade aos consumidores: descontos de até 25%. Mais de 50 estandes com construtoras, incorporadoras, imobiliárias e loteamentos estão confirmados no evento. A expectativa é superar os mais de R$ 80 milhões em negócios da última edição.

Mediante um processo de acomodação do mercado em relação aos últimos anos, as construtoras prometem trabalhar com condições diferenciadas, comenta o organizador Emerson Laender. Ele lembra que o desconto não é uma regra adotada por todos, mas uma condição que pode ajudar o comprador. “O interesse dos participantes é vender e não ficar com o imóvel parado”, justifica. Outras facilidades que devem ser encontradas são a não cobrança ou o parcelamento da entrada. “O mercado hoje está muito voltado ao comprador. É a hora dele.”

O Salão do Imóvel promete reunir, pelo menos, oito mil pessoas nos dois dias de realização (13 e 14 de junho). O evento é realizado em parceria entre Partner Produções e Caixa Econômica Federal e acontece no Independência Trade Hotel. O horário de atendimento é das 9h às 17h.