Responda V ou F: em tempos incertos, o melhor negócio é investir em imóveis?

Por Fernanda Finotti C. Perobelli, Pedro Deotii, Igor Cavaca, Adryse Lima

Quem já chegou aos 40 certamente se lembra do barulho das máquinas remarcadoras de preços nos supermercados, a face mais ritmada dos tempos de hiperinflação. Ou talvez dos pais correndo ao supermercado tão logo o pagamento fosse liberado, para estocar comida em casa. Ou, ainda, do triste 16/03/90, em que a ministra Zélia Cardoso de Mello foi à TV anunciar que, após o feriado bancário, os brasileiros poderiam sacar apenas o limite NCz$ 50 mil de suas contas. Quem viveu essa época não gosta de ouvir expressões do tipo ‘só um pouco de inflação’, tendo mesmo desenvolvido um certo pânico por ‘risco de calote’ e ‘possibilidade de confisco’. Memórias como essas empurram os brasileiros para a compra de imóveis, mesmo quando fazem a conta e percebem que perderão em rendimento para aplicações financeiras conservadoras, como a poupança. Isso sem considerar reformas/manutenção ou vacância. Seria uma decisão financeira acertada? Muitos dirão que estão dispostos a sacrificar retornos em prol de menos riscos.

Houve um período, entretanto, entre os anos de 2005 e 2015, que a situação foi boa para o setor também em termos de retorno, com os preços dos imóveis crescendo 15% a.a. em média. Quem comprava na planta, revendia com retorno de 50% três anos depois. Mas essa fase, infelizmente, acabou em 2015, quando os preços estancaram. Sobre-endividamento das famílias, juros elevados e menos recursos para empréstimos (a poupança, uma das principais fontes para programas habitacionais, enfrenta R$ 55 bilhões de saques em 2015) são alguns dos culpados. As incorporadoras sofrem, com reduções na receita que chegam a 80% neste ano. Animadas pela demanda elevada e juros baixos, se endividaram excessivamente, compraram terrenos sem barganhar, construíram sem controle rigoroso dos custos, formaram preços de venda como se o ciclo de bonança fosse durar para sempre. E a situação se inverteu.

Para o investidor conservador, o que fazer de agora em diante? Continuar comprando imóveis em busca de segurança, à custa de retornos sistematicamente baixos ou até negativos? Antes de se conformar com a perda, é importante saber que um milhão de novas famílias se formam todo ano no Brasil. E que o primeiro sonho dessas pessoas ainda é ter a casa própria. Portanto, ainda haverá demanda por imóveis estimulada por fatores demográficos. E, ainda mais importante, que é possível comprar barganhas (imóveis com alto potencial de valorização, seja pela modificação do entorno ou por reformas viáveis). É na busca dessas pechinchas que trabalham os fundos imobiliários, voltados à administração ativa do negócio.

Fundos imobiliários são constituídos por um grupo de investidores (pessoas físicas ou jurídicas) que aplicam seu capital em “condomínios fechados”. Esse dinheiro é investido em empreendimentos imobiliários escolhidos pelos administradores do fundo de acordo com seu potencial de valorização. A cota do fundo é negociada em bolsa, podendo ser resgatada a qualquer momento a partir de uma ordem do cotista à sua corretora. Ao investir no fundo, a pessoa está comprando uma fração de um prédio de escritórios ou de um apartamento de luxo, segmentos em que ainda há valorização, antes inacessíveis à maioria das pessoas físicas. Além de adquirir uma fração de um imóvel de alto padrão ao aplicar num fundo, o cotista não paga qualquer taxa ou documentação (custo que gira em torno de 5% do valor do imóvel adquirido diretamente) e ainda tem isenção de IR sobre o recebimento de aluguéis mensais (tributados em até 27,5% no caso do imóvel adquirido diretamente). O cotista só paga IR de 20% quando vende a cota. Mais importante: o fundo é uma sociedade que pertence a seus cotistas e comprar um imóvel nessa modalidade é também bem fácil, basta procurar sua corretora de confiança.

Júlia Pessôa

Júlia Pessôa

Jornalista, mestra em Redes, Estéticas e Tecnoculturas, especialista em Gênero e Sexalidades, e doutoranda em Ciências Sociais, tendo como casa a UFJF. Realizou estágio doutoral na Universidade de Aveiro, Portugal, onde ainda integra o grupo de pesquisa Género e Performance (GECE). Foi repórter da Tribuna de Minas por mais de dez anos, passando por todas as editorias do jornal, especializando-se ao longo do tempo, em coberturas de direitos humanos, gênero, cultura e gastronomia. É professora universitária, pesquisadora, feminista e, acima de tudo, curiosa. Retorna à Tribuna como coordenadora editorial da redação.

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