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Como escolher o imóvel ideal para o seu negócio

Antes de começar a busca pelo imóvel ideal, é preciso conhecer o posicionamento da empresa no mercado

Por Gracielle Nocelli

04/01/2018 às 07h00

A localização é um dos aspectos fundamentais para a longevidade de qualquer negócio. Seja comércio, serviços ou indústria, o ponto comercial deve atender as necessidades da dinâmica do setor e, também, dos clientes que são público alvo do empreendimento. Desta forma, a escolha do imóvel passa por uma série de questões que devem ser analisadas.Antes de começar a busca pelo imóvel ideal, é preciso conhecer o posicionamento da empresa no mercado, conforme orienta o analista técnico do Sebrae, Gustavo Magalhães. “Com base neste estudo, o empreendedor terá definido como será a operação, o tamanho dela e o público que pretende atingir. Estes aspectos interferem diretamente na escolha do ponto comercial.”

Gustavo exemplifica que, se a empresa for trabalhar exclusivamente com entregas é mais interessante estar num imóvel afastado, que tenha custo mais baixo, mas que garanta um bom acesso pela rodovia para assegurar a logística do trabalho. “Por outro lado, se o empreendimento precisa de clientes passando na porta é importante estar onde o seu nicho de mercado está.” O Sebrae auxilia os empreendedores a realizarem o estudo sobre posicionamento da empresa.

Aluguel ou compra

A partir destas definições, o empreendedor deve planejar o investimento que será feito com a aquisição do imóvel. “Além de escolher o local, será necessário adquirir toda uma estrutura para o funcionamento, e isso dependerá de cada ramo de atuação, podendo ser desde material de escritório até maquinário. É fundamental que a empresa tenha dinheiro para o fluxo de caixa e consiga manter a estrutura no dia a dia. Um grande erro dos negócios é depender de resultados imediatos para sobreviver”, analisa o educador financeiro, Reinaldo Domingos.

Neste sentido, o analista técnico do Sebrae, Gustavo Magalhães, acredita que o aluguel do imóvel seja a melhor opção para a maior parte dos empreendedores. “A locação é interessante porque não imobiliza tanto recurso quanto uma compra. O investimento do empreendedor deve ser na operação, e não apenas no imóvel.” Para ele, a compra só é uma alternativa para quem já tenha o dinheiro e sabe que a transação não irá inviabilizar o caixa da empresa.

Oferta

Em Juiz de Fora, a oferta de imóveis comerciais é diversificada quanto ao tipo, ao preço e à localização, segundo informações da Associação Juiz-forana de Administradores de Imóveis (Ajadi). A cidade possui desde pequenas salas comerciais até andares corporativos com 260 metros quadrados. “Temos muitos imóveis disponíveis para locação e venda. No caso daqueles com metragens mais reduzidas, esta relação é mais equilibrada. Quando falamos de imóveis comerciais maiores, a grande procura é para locação”, diz o vice-presidente Diogo Souza Gomes.

Estrutura deve ser compatível com negócio

Um imóvel que ofereça facilidade de acesso, circulação de pessoas e tenha estacionamento próprio ou próximo é atrativo para a instalação de um comércio ou serviço. “As lojas são uma boa opção, pois costumam estar em eixos comerciais e podem ter mais de um nível, que será utilizado para armazenamento de produtos”, avalia o analista técnico do Sebrae, Gustavo Magalhães.

As salas comerciais podem ser uma boa opção para serviços que não dependem de um grande estoque, como no caso de escritórios, consultórios, dentre outros. Para os profissionais autônomos, o educador financeiro Reinaldo Domingos destaca, ainda, a possibilidade do uso de coworking, modelo de negócio em que trabalhadores de diferentes áreas compartilham o mesmo ambiente. “Estes espaços são mais econômicos e contribuem para o network.” Reportagem feita pela Tribuna mostrou que o coworking chegou a Juiz de Fora em 2014 e vem ganhando adeptos, pois garante uma economia de até 70% dos custos em comparação com a instalação de uma sede própria.

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Já os empreendimentos industriais devem considerar a proximidade ou o fácil acesso ao fornecedor da matéria-prima principal, assim como, o menor custo de transporte para se chegar aos principais mercados consumidores. Os galpões são os mais indicados para este tipo de negócio. “Imóveis com vários andares podem prejudicar o fluxo da produção”, afirma Gustavo Magalhães.

Com relação ao tamanho dos imóveis, ele explica que depende da operação. “Esta durabilidade do espaço físico deve ser analisada, pois é muito ruim investir numa reforma e na prospecção de clientes, e em poucos meses ter que sair do local porque ele não comporta a dinâmica do trabalho.”

Concorrência

Gustavo destaca que, em Juiz de Fora, há eixos comerciais tanto na área central quanto em vários bairros como São Mateus, Manoel Honório, Santa Luzia, Benfica, São Pedro e Cascatinha. “Não existe regra sobre escolher o Centro ou outra localidade. A empresa deve oferecer comodidade ao consumidor: ou você está perto dele ou promove facilidades para ele chegar até você.”

Para ele, a concorrência pode ser um fator positivo para a instalação do negócio. “Temos ruas na cidade que são bastante segmentadas, e isso é positivo. Se o consumidor busca um produto ou serviço, esta concentração de empresas do mesmo ramo em um endereço economiza tempo.”

Procura requer paciência 

O diretor de vendas da imobiliária Ribeiro e Arrabal Negócios Imobiliários, Anderson Ribeiro, diz que a procura do imóvel comercial quase sempre é feita pelo próprio interessado. “Ele mesmo visita os locais e avalia se corresponde ao que procura.” Desta forma, a busca exige mais paciência e atenção. “As orientações são as mesmas da escolha de um imóvel para se morar. Observar a localização e as condições de conservação. É claro que sempre será necessário fazer adaptações para a instalação do negócio, mas é importante estar atento.”

Outra orientação é visitar o local em diferentes dias e horários. “Desta forma, é possível perceber a movimentação, quem frequenta, como é o trânsito, e se isto é interessante para o negócio”, destaca o analista técnico do Sebrae, Gustavo Magalhães.

Documentação

Para a aquisição do imóvel comercial, o empreendedor deve se orientar sobre as documentações necessárias. É importante verificar se o local é compatível com a legislação de zoneamento urbano e verificar as licenças de funcionamento. Tudo isso pode ser feito junto à Prefeitura. Também é necessário analisar a documentação do imóvel, o que pode ser feito no cartório. Para locação, as imobiliárias costumam exigir fiador, caução ou seguro-fiança. É preciso estar preparado com as documentações exigidas em cada uma destas transações.

JF atende negócios de todos os portes

O vice-presidente da Associação Juiz-forana de Administradores de Imóveis (Ajadi) e diretor da imobiliária Souza Gomes, Diogo Souza Gomes, afirma que Juiz de Fora tem capacidade para receber empreendimentos de diferentes setores e portes. “Nos últimos anos, ocorreu um grande número de lançamentos de imóveis comerciais. São muitas salas disponíveis, que vão de 20 e poucos metros quadrados até andares comerciais inteiros de 260 metros quadrados. Como a oferta é elevada, o preço cai.” Os imóveis comerciais na cidade ainda incluem lojas, casas e galpões. “Sem dúvida, Juiz de Fora tem capacidade para receber todos os tipos de negócio.”

Diogo explica como está a ocupação destes imóveis. “Ainda existem salas vazias nos empreendimentos mais novos, mas começamos a ver um fluxo de ocupações. Em relação às lojas, percebemos um número maior de imóveis desocupados por conta do momento econômico, em que os empreendedores estão mais cautelosos em abrir um novo negócio. No Centro, as lojas maiores, que possuem taxas mais elevadas, foram as mais impactadas.”Segundo ele, o Centro ainda é o principal eixo comercial da cidade. O Bairro Cascatinha desponta como uma aposta promissora. “Vemos um movimento de expansão para o setor comercial ao redor do Independência Shopping.”

Com relação aos preços, Diogo diz que não é possível estabelecer um valor médio. “As diferenças são muito grandes, como é o caso das salas para os pontos maiores. Mesmo falando de imóveis com estrutura similar, o preço varia de acordo com o que o prédio oferece, como segurança, auditórios, garagem e a própria localização. Esses acessórios influenciam muito no valor final de venda e aluguel.”

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