O Calçadão da Rua Halfeld não é apenas o principal corredor de circulação de Juiz de Fora, mas também o endereço mais valorizado da cidade. Conforme estimativa da Associação Juiz-forana das Administradoras de Imóveis (Ajadi), o metro quadrado (m²) lá pode chegar a inimagináveis R$ 50 mil. A média municipal, no entanto, está bem abaixo disso. Conforme dados do Trovit, instrumento de busca de imóveis anunciados no país, o valor médio do imóvel residencial juiz-forano, estimado em R$ 2.920 o m², é muito inferior ao praticado em grandes centros (Belo Horizonte, R$ 3.842, São Paulo, R$ 7.035, e Rio de Janeiro, R$ 8.412), mas situa-se entre os maiores do estado. O preço juiz-forano supera o de outras cidades mineiras de porte semelhante, como Uberlândia (R$ 2.084), Uberaba (R$ 2.139), Betim (R$ 2.407) e Contagem (R$ 2.491). O valor médio de um apartamento na cidade é estimado em R$ 247 mil. Os dados referem-se a agosto deste ano e têm por base mais de 1.600 anúncios feitos na cidade.

O perito avaliador imobiliário Ronaldo Tomaz, ex-delegado regional do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci), observa discrepância de valores no mercado juiz-forano de acordo com as particularidades de cada região. No caso do m² residencial, Tomaz diz que pode variar de R$ 100 a R$ 10 mil, de acordo com fatores como localização e potencial de obra. Nos condomínios urbanos, explica, o custo médio oscila de R$ 300 a R$ 800 o m². "O que está definindo muito esses valores é a lei da oferta e procura. Há poucos terrenos à disposição na área central, e isso tem feito os valores subirem de forma considerável."

No segmento comercial, Tomaz cita valores estimados das avenidas Juscelino Kubitschek (R$ 600 o m²), Presidente Costa e Silva (até R$ 2 mil), Martins Barbosa (até R$ 3 mil), Independência (de R$ 2.500 a R$ 10 mil) e Rio Branco (de R$ 1 mil a R$ 10 mil). "Não assustaria se algum terreno fosse vendido a R$ 15 mil o m²." Ele identifica interesse comercial não só pelo Centro, mas também por bairros satélites, como Benfica, Mariano Procópio, Santa Terezinha, Manoel Honório, São Mateus, Santa Luzia, São Pedro e Cascatinha, valorizando-os. Entre as áreas com potencial de valorização na cidade, são citadas as margens da BR-040 e a Avenida Deusdedit Salgado. O perito destaca, ainda, a esperada ligação da BR-040 com a MG-353, que, na visão dele, pode se tornar a área comercial mais cobiçada da cidade. Na sua avaliação, as margens da BR-267 mereciam um projeto de ocupação. Outro potencial são os arredores do terreno onde será construído o Parque Científico e Tecnológico de Juiz de Fora e Região, também na 040. Nas outras regiões, avalia, a topografia dos terrenos não ajuda.

Aquecimento

Para o presidente da Ajadi, Antônio Dias, com exceção do Estrela Sul, que é valorizado tanto para moradia quanto para comércio, a maioria dos bairros da cidade tem perfil característico. Ele destaca a força da tradição e a influência da proximidade com o Centro para enumerar as áreas mais disputadas. "O m² mais caro é o do Calçadão, porque é a "fina flor" do comércio de Juiz de Fora." Em termos residenciais, destaca a procura pelo Bairro Santa Helena e pelas ruas Tiradentes, Olegário Maciel, Espírito Santo, Oswaldo Cruz, Pasteur, Silva Jardim e Barão de Cataguases. O presidente ressalta, ainda, a importância imobiliária de São Mateus, Bom Pastor, Alto dos Passos, Cascatinha e Jardim Laranjeiras. A Avenida Deusdedit Salgado experimenta "valorização incrível", mais que dobrando o valor comercial em dois anos, exemplifica. O potencial da Cidade Alta, pela concentração de condomínios, é destacado, assim com o entorno do Independência Shopping. "Juiz de Fora tem bairros tradicionalmente valorizados, assim como há os estigmatizados como populares. Nestes, o preço despenca de dez para um." Para Antônio Dias, o mercado de vendas está aquecido, enquanto o de locação está estável. "Esperamos, daqui para frente, melhoria tanto no aluguel quanto na venda."

O indicador de preços de imóveis Fipe Zap, o principal termômetro do mercado imobiliário brasileiro, aponta alta nos valores de 1,1% em julho. A diferença já é de 7,3% no acumulado do ano, e de 12% nos últimos 12 meses. Juiz de Fora não está contemplada no indicador, que considera o comportamento de 16 municípios no país. Sete bairros da cidade, no entanto, tiveram a performance computada nas estatísticas do Zap Imóveis. Conforme as ofertas anunciadas este ano, o m² chegou a R$ 3.440 no Santa Helena, R$ 2.877 no São Mateus e R$ 2.083 no Ipiranga. No ano passado, foram identificadas ofertas no Alto dos Passos (R$ 4.478), Centro (R$ 3.833), Cascatinha (R$ 3.200) e Granbery (R$ 2.042). Neste caso, a amostragem é pequena: varia de um a três anúncios por localidade.

Segundo a economista e pesquisadora da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) Priscila Fernandes Ribeiro, no primeiro trimestre, o comportamento dos preços apresentava crescimento estável, bem próximo a evolução da inflação. "Havia uma certa estabilidade." Desde abril, no entanto, os custos apresentaram alta mais acentuada, acima do verificado no final do ano passado e início deste ano. O cenário, segundo a pesquisadora, é mais parecido com o de 2010. Em Juiz de Fora, conforme dados do Trovit, a alta do m² nos últimos três meses chegou a 4,17%. Entre os motivos que justificam os números estão as condições do mercado de trabalho, "que continuam boas", taxa de desemprego baixa, investimento do Governo em infraestutura e melhoria das condições de acesso. Conforme a pesquisadora, o cenário é muito parecido no país inteiro. O mais recente "boom" de lançamentos, segundo ela, aconteceu há dois anos e agora começa a entrega desses imóveis. Com o aumento da oferta no mercado e consequente redução da procura, esperava-se por controle nas altas. A pressão da concessão de crédito, do investimento em infraestrutura e da inflação estariam desestabilizando os preços, puxando-os para cima.

O presidente regional do Sindicato das Indústrias da Construção Civil (Sinduscon/JF), Leomar Delgado, identifica, neste segundo semestre, reação do mercado imobiliário já esperada, até como resposta à queda no ritmo verificada no primeiro semestre. "O mercado está funcionando bem. Temos lançamentos e conclusão de obras que começaram anteriormente. O período não é de liberação de estoque." Em relação a demanda, a avaliação é que não existe mais a corrida pela casa própria verificada entre 2010 e 2011, motivada por liberação de crédito imobiliário e demanda reprimida. "Houve uma acalmada." Para o presidente, o preço do imóvel em Juiz de Fora é considerado "muito razoável" e está "mais ou menos estável, com alguma variação para cima". Leomar destaca os impactos da mão de obra, em termos de ganho real e valorização mediante a escassez de profissionais, que representariam hoje 52% do custo da obra. Ele comenta ainda sobre o impacto da inflação no custo dos materiais de construção.

Cautela

Conforme pesquisa divulgada esta semana pelo Sinduscon/MG, o empresário da construção civil mineira está menos confiante do que a média do setor no país. Em agosto, o índice de confiança registrou 47,1 pontos, abaixo dos 50 pontos, configurando pessimismo. No país, o índice atingiu 52,9 pontos. Os dados são influenciados pela leitura do empresário em relação a condições da economia brasileira, do estado e da própria empresa. "Os empresários estão mais cautelosos à espera de um desempenho mais sólido da economia brasileira no segundo semestre", explica o economista e coordenador sindical do Sinduscon/MG, Daniel Furletti.

Os dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged), divulgados este mês pelo Ministério do Trabalho e Emprego (MTE), apontam que, em julho, a construção civil demitiu mais do que contratou em Juiz de Fora, fechando o mês com saldo negativo em 36 vagas. No ano, entretanto, o setor, considerado termômetro da economia, ocupa o segundo lugar no ranking de empregabilidade, com a criação de 697 empregos com carteira assinada.

Valor fiscal não chega a 50% do de mercado

"Hoje os valores da Prefeitura estão inferiores a 50% do valor de mercado. O ideal seria que ficassem em torno de 70% a 80%", avalia o secretário de Fazenda, Fulvio Albertoni. Segundo ele, o mais alto custo do m² da cidade, para fins de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), também é o do Calçadão, entre as avenidas Rio Branco e Getúlio Vargas, cuja base de cálculo chega a R$ 4.261,19. A média das áreas predominantemente comerciais e de serviços gira em torno R$ 1.018,07 o m².

Em relação ao perfil residencial, o valor médio do m² é de R$ 167,84. A média oscila de R$ 27,70 a R$ 883,73 de acordo com a classificação do bairro. A Prefeitura dividiu a cidade em quatro grupos, ao considerar fatores como ocupação socioeconômica, disponibilidade de equipamentos urbanos e acessibilidade. O m² mais caro, residencial, é de R$ 2.463,49, no trecho entre Halfeld e Marechal Deodoro, entre as ruas Santo Antônio e Olegário Maciel. "Nunca trabalhamos com valor de mercado, sempre com valor inferior e hoje está bem abaixo."

Conforme Fulvio, embora exista um estudo para verificar a evolução do mercado imobiliário de Juiz de Fora, ele não é implantado para fins tributários. "Hoje adotamos a correção linear, não fazemos uma nova planta de valores." O secretário destaca a valorização imobiliária nos últimos quatro anos, mas afirma que o Poder Público não consegue atualizar os valores na sua planta em função do impacto na vida do contribuinte. "Entendemos que há, de fato, uma grande carga tributária de uma forma geral. A Prefeitura não quer ampliar essa carga aumentando o IPTU. Temos esse cuidado porque o aumento da renda do cidadão não acompanha a valorização do mercado imobiliário."

A perspectiva para este ano, segundo ele, é, mais uma vez, corrigir linearmente pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), mas valorar as novas áreas a serem criadas. A meta é verificar onde há novos imóveis, como os loteamentos aprovados recentemente pela Prefeitura, e determinar o valor do m² do terreno a partir de análise de comissão técnica plural. Os valores apurados serão encaminhados para aprovação da Câmara. Conforme o secretário, essas cifras deverão ficar mais próximas do mercado, mas ainda inferiores a ele, em função da necessidade de maturação do empreendimento.

Em relação ao Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), está em estudo atualização na planta de valores para fins de lançamento, já que o tributo incide sobre a transação imobiliária e gera renda e lucro, adianta o secretário.