Juiz de Fora registra aumento de quase 6% no aluguel, acima da inflação
O preço médio por metro quadrado para locação na cidade passou de R$ 17 para R$ 18 no ano passado
O valor médio por metro quadrado do aluguel subiu 13,5% no último ano no Brasil, alta de quase o triplo da inflação, que fechou 2024 em 4,83%. Já Juiz de Fora registrou aumento de 5,42% em comparação a 2023, índice menor que o do país, mas, ainda assim, acima do IPCA 2024. O preço médio por metro quadrado para locação na cidade passou de R$ 17 para R$ 18 no período.
Os dados são de levantamento realizado pelo Índice Fipezap, que também aponta que a alta verificada na locação supera o aumento no preço médio de compra de um imóvel. Na cidade, os preços de compra tiveram acréscimo de 3,02%, passando de R$ 4.376 para R$ 4.508 o metro quadrado de dezembro de 2023 para dezembro de 2024.
Conforme a pesquisa, as informações são colhidas com base em informações de anúncios veiculados na internet, com dados coletados em 36 cidades, das quais 22 são capitais. Entre os alugueis que mais tiveram aumento de preço estão os dos imóveis pequenos. O aluguel de um apartamento de um quarto, por exemplo, subiu, em média, 15,18% no país.
Para o presidente da Associação Juizforana de Administradoras de Imóveis (Ajadi) e CEO da Souza Gomes, Diogo Souza Gomes, a valorização no mercado imobiliário em Juiz de Fora reflete o cenário nacional. “O aumento do preço dos imóveis à venda acompanhou a tendência nacional. Esse contexto, aliado à insegurança econômica, alta da taxa de juros e dificuldades de pagamento, fez com que mais consumidores optassem pela locação. Com a diminuição da oferta e o aumento da procura, os valores dos alugueis subiram bem mais do que os de venda. E a tendência é que essa alta continue”, analisa.
Na avaliação dele, a alta do preço médio do aluguel tem relação com a taxa de juros, o que torna a locação mais viável para os consumidores. “Com o aumento da taxa de juros nacional, ficou mais caro financiar um imóvel. Com isso, a alternativa para uma parcela da população é a locação. Aumentando a demanda por imóveis de aluguel, consequentemente diminui-se a oferta (de imóvei para locação), e os locais remanescentes aumentam o preço”, diz. Além disso, Diogo cita que, no caso específico de Juiz de Fora, não há grande oferta de imóveis.
“Independente disso, Juiz de Fora cronicamente já não possui um número expressivo de imóveis de aluguel para atender a demanda de inquilinos que buscam apartamentos em bom estado de conservação e em uma localização de fácil acesso a comércio e serviços. Os imóveis que atendem esse critério são rapidamente alugados, aumentando o preço do mercado como um todo, pela balança de oferta e procura.”
Para o auditor fiscal de Finanças e Controle Jean de Carvalho Rocha, a alta procura é justificada pela necessidade essencial de moradia, que leva as famílias a continuarem buscando habitação mesmo diante da perda de poder de compra. “Nota-se que, em 2024, as famílias tiveram sua capacidade financeira reduzida, pois precisaram destinar uma parcela maior da renda à moradia, em detrimento de outros gastos, o que impactou até mesmo a formação de poupança. No entanto, alguns setores se beneficiam da inflação. No caso do mercado imobiliário, enquanto houver demanda por imóveis, as famílias seguem se endividando para garantir moradia. Dessa forma, mesmo com reajustes acima da inflação do setor, a procura persiste entre aqueles que não possuem casa própria. Nesse cenário, os proprietários de imóveis não apenas repassam aos inquilinos os custos de manutenção, mas também aumentam significativamente suas margens de lucro.”
Medidas para reduzir riscos
A Caixa Econômica Federal anunciou aumento nas taxas de juros para financiamentos imobiliários com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). A medida foi motivada pela alta da Selic e pela redução de recursos na caderneta de poupança. Desde 2 de janeiro, os juros para a linha corrigida pela Taxa Referencial (TR) passaram de TR mais 8,99% a 9,99% ao ano para TR mais 10,99% a 12% ao ano, dependendo do tipo de imóvel. Já para a linha Poupança Caixa, que considera a remuneração da poupança mais um percentual, as taxas subiram de 3,10% a 3,99% para 4,12% a 5,06% ao ano.
Rocha explica que o sistema financeiro, incluindo a Caixa Econômica Federal, opera com o objetivo de reduzir riscos e aumentar lucros. Assim como os bancos privados, a Caixa, apesar de ser uma empresa pública, segue a lógica do mercado financeiro. Dessa forma, o aumento da taxa de juros pode ser explicado como uma estratégia para limitar a concessão de crédito e reduzir o risco de liquidez em um cenário de incerteza. Essa medida está alinhada com a atuação das demais instituições financeiras, que adotam políticas mais restritivas para proteger seus ativos.
Além do aumento nas taxas, a Caixa implementou outras mudanças. A entrada mínima para financiamentos pelo sistema de amortização constante (SAC), em que as parcelas decrescem ao longo do tempo, foi elevada de 20% para 30% do valor do imóvel. No sistema Price, de parcelas fixas, a entrada subiu de 30% para 50%. O valor máximo dos imóveis financiados pelo SBPE foi limitado a R$ 1,5 milhão, e apenas clientes que não possuem outro financiamento habitacional ativo com a Caixa poderão acessar essas linhas de crédito.
Conforme economistas, essas mudanças impactam especialmente a classe média, já que o SBPE financia imóveis com valores mais elevados, ao contrário das linhas do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que não sofreram alterações. O MCMV, voltado para famílias com renda de até R$ 8 mil e imóveis de até R$ 350 mil, utiliza recursos do FGTS e mantém taxas de juros entre 4,07% e 8,47% ao ano.
O cenário de aumento das taxas e restrições reflete um mercado pressionado pela elevação da Selic e pelos constantes saques líquidos na poupança. A Caixa, responsável por 70% dos financiamentos imobiliários do país, justificou as mudanças pela necessidade de adequar o orçamento e atender à alta demanda por crédito habitacional, que cresceu 28,6% em relação ao ano anterior. Mesmo assim, o banco estuda novas medidas junto ao mercado e ao Governo para ampliar a oferta de crédito imobiliário no país.
Taxas de juros no sentido contrário ao mercado imobiliário
Fernando Agra, consultor de finanças pessoais, economista e professor, destaca que o aumento nas taxas de juros em financiamento interfere de maneira contrária à procura de imóveis. “As taxas de juros caminham no sentido contrário no mercado imobiliário. Quanto mais alto o valor da taxa de juros, mais caro construir e menos atrativo para compra, sendo melhor pagar o aluguel. Estamos vivendo um momento de alta taxa de juros, apesar do boom imobiliário. Isso se dá pois o aumento dos juros não chega imediatamente no bolso do consumidor, então acredito que teremos um breve desaquecimento nos próximos trimestres em função até do alto valor e da escassez. No segundo semestre talvez o mercado tenha um desaquecimento e uma queda no preço dos imóveis.”
Para o economista, o momento de incerteza na economia brasileira interfere no mercado imobiliário que tende a desacelerar sua procura. “Não sabemos como ficará o final do primeiro semestre e o segundo semestre em função das altas taxas de juros, e do alto valor do dólar. O que temos é um ambiente de elevado grau de incerteza, e a tendência é que, num grau de incerteza, as pessoas tendem a consumir menos e o empresariado, investir menos.”
O auditor explica que o aumento nas taxas de juros prejudicam tanto os moradores que buscam alugar, quanto os empresários do setor imobiliário. “Altas taxas de juros prejudicam o mercado imobiliário, tanto para compradores quanto para vendedores. Juros elevados encarecem os empréstimos, dificultando o acesso ao crédito para quem não tem capital próprio, e tornam a compra menos atraente para quem possui capital, já que a aplicação financeira pode ser mais vantajosa. Assim, tanto as famílias de baixa renda quanto os empresários do setor imobiliário sofrem com o desaquecimento do mercado.”
Comprar ou alugar?
A escolha de onde morar envolve diversos fatores. Uma pesquisa recente realizada pela Ajadi e comentada por Diogo revelou que mais de 50% dos domicílios da cidade têm entre 2 e 3 moradores, o que gera maior demanda por apartamentos com 2 ou 3 quartos. Para investidores, os studios têm se destacado pela alta rentabilidade, especialmente em locações de curta temporada, como no modelo Airbnb. Ainda de acordo com o levantamento, 64% dos imóveis ocupados na cidade são próprios e quitados, enquanto 22% são alugados. O tíquete- médio em 2024 ficou abaixo dos R$ 500 mil, indicando que o mercado está mais aquecido para imóveis econômicos e de padrão standard. Por outro lado, imóveis de médio e alto padrão representam menos de 10% do poder de compra.
Uma das mudanças mais significativas nos últimos anos é a crescente preferência por imóveis com área de lazer, já presente em mais de 65% dos lançamentos na cidade. No mercado de aluguel, os inquilinos buscam, principalmente, imóveis em bom estado de conservação e prontos para morar, muitas vezes já mobiliados com armários, independentemente de serem novos. Esse público inclui estudantes, casais iniciando a vida juntos, profissionais transferidos de outras cidades ou estados, famílias que buscam imóveis menores após os filhos saírem de casa, além de pessoas solteiras e separadas.
Para Fernando Agra, na hora de decidir entre alugar ou comprar um imóvel, a escolha depende do momento de vida e dos objetivos de cada pessoa. No entanto, ele faz um alerta para os riscos associados aos contratos de financiamento. “O risco está no contrato. Se você faz um contrato como antigamente que já vinha pré-fixado, você já sabia quanto ia pagar de mensalidade. Entretanto, atualmente, muitos contratos estão atrelados a poupança, a Selic e essas variam. Esses são os grandes riscos. Então muitas pessoas não conseguem quitar suas mensalidades por conta disso. Aconselho a ficar bem atento ao contrato.”
Para Rocha, alugar tem vantagens como menor comprometimento inicial e maior flexibilidade em mudanças geográficas. Além disso, permite usar recursos acumulados para investir no mercado financeiro. Porém, as desvantagens incluem a vulnerabilidade aos reajustes de aluguel, a falta de acumulação patrimonial e a insegurança quanto à permanência no imóvel. Comprar, por outro lado, oferece segurança, proteção contra a inflação e a sensação de ter um bem tangível. No entanto, apresenta desvantagens como menor liquidez, necessidade de aporte inicial, e custos com manutenção e depreciação.
“Para quem já possui imóveis, a rentabilidade tende a ser alta em 2025, mas com as taxas de juros atuais, investimentos em renda fixa estão atrativos. Portanto, quem tem capital financeiro e deseja migrar para o setor imobiliário pode enfrentar um alto custo de oportunidade, além de custos operacionais elevados. Apesar da possibilidade de lucro no setor imobiliário, os riscos aumentam com as altas taxas de juros e a desaceleração econômica, o que reduz o incentivo a novos investimentos no mercado imobiliário.” acrescenta o auditor.
*estagiária sob supervisão da editora Fabíola Costa
