Aluguel em Juiz de Fora encarece 5,15% em 2024
Comparação entre o fim do primeiro semestre deste ano com o do ano passado mostra alta de mais de 5%, percentual é de 4,32% para compra e venda
O preço médio por metro quadrado em locação, em Juiz de Fora, subiu 5,15%, passando de R$ 16,31 em junho de 2023 para R$ 17,15 em junho de 2024. Já o preço para venda subiu 4,32% do fim do primeiro semestre de um ano para o outro, e foi de R$ 4.247,10 para R$ 4.430,60.
Os dados foram passados à Tribuna pelo DataZAP, e foram obtidos a partir de anúncios de casas e apartamentos residenciais disponíveis nas plataformas ZAP e Viva Real. No ano passado, o mesmo levantamento mostrava alta de 12,78% no aluguel e 1,44% na venda.
A economista Paula Reis, responsável pela pesquisa, acredita que o caso de Juiz de Fora nos aluguéis seja o mesmo de Belo Horizonte, onde já é perceptível uma desaceleração no reajuste, sugerindo que boa parte da recuperação do valor real do aluguel já aconteceu.
“No mercado de compra e venda, podemos associar esse aquecimento à redução da taxa de financiamento imobiliário, influenciada, entre outros fatores, pela queda da taxa básica de juros no início do ano”, completa, sobre o movimento contrário.
No levantamento de 2023, especialistas do ramo imobiliário ouvidos pela Tribuna apontaram que o encarecimento havia acontecido, entre outros fatores, por conta do aumento da procura por imóveis após uma demanda reprimida ocasionada pela pandemia da Covid-19. Paula Reis afirma que ainda é cedo para dizer que os vários efeitos desse período chegaram ao fim.
Construtoras lançam mais unidades do que a população procura
A pandemia também é apontada pelo corretor de imóveis e perito avaliador judicial Ronaldo Tomaz como um fator que mudou as características do mercado imobiliário: “A pessoa, hoje, pode morar numa região segura, no interior, e estar trabalhando on-line. Eu creio que o mercado ainda está se adaptando a isso”. Ele afirma que qualquer corretor, de pequenos ou grandes centros, pode atestar a abertura de possibilidades em locais mais afastados, como a Zona Norte, ou ainda mais, como Paula Lima, Igrejinha, Dias Tavares e Valadares, no caso de Juiz de Fora.
Ele também cita os vários lançamentos de flats, studios, e unidades de um e dois quartos nos últimos anos como possível explicação para que a alta no aluguel em 2024 seja menor do que a alta de 2023: “Você tem um aumento de oferta, mas não houve um aumento de procura, ela continua estável. Quando você tem um número de imóveis no mercado maior do que o número de procura, a locação passa a ser melhor negociada para o inquilino, porque ele fica em condições mais favoráveis. Tem custos que o proprietário não quer ter, como condomínio e IPTU, e quanto mais o imóvel fica fechado, é pior para ele, então ele prefere abaixar o valor da locação para que seu imóvel seja alugado”, explica. “Já na venda, não tem alternativa. O custo da mão-de-obra e do material aumentou, também tem a questão da valorização dos próprios terrenos”, explica sobre a outra alta, essa sim, em crescimento de um ano para o outro.
Preços de Juiz de Fora assustam quem vem de cidades menores
Atuando na cidade, ele percebe reações diferentes dos clientes aos preços de imóveis, dependendo da origem de cada um: “Quando essa origem é de centros menores, aí as pessoas se assustam com os valores. Mas muitos clientes são do Rio de Janeiro e querem morar numa cidade mais tranquila, então quando essa pessoa vem – ainda mais da região mais nobre do Rio – sente que os valores em Juiz de Fora são bem menores”.
Foi o que aconteceu com publicitária Mariana Pelegrini, 39. Até meados de junho, ela morava no Rio, pagando R$2.500 em um apartamento de 39 metros quadrados e um quarto, em Laranjeiras, na Zona Sul da Cidade. Atualmente, ela vive em um apartamento próprio, de 56 metros quadrados e um quarto, no São Mateus, Zona Sul de Juiz de Fora. “No Rio, a possibilidade de comprar um imóvel era impensável, e o aluguel mordia muito mais do meu orçamento”, conta ela, que trabalha remotamente.
Segundo Ronaldo Tomaz, um lançamento imobiliário na região central de Juiz de Fora, atualmente, gira em torno de R$ 12 a R$ 13 mil por metro quadrado, ou seja, o triplo do preço médio medido pelo índice. “Isso nós estamos partindo do pressuposto de um apartamento na área nobre, de 60, 70 metros quadrados”.
Além da região, o preço depende ainda da própria qualidade de vida que a construção oferece. Ou seja, se o morador não tiver nenhuma infraestrutura de lazer, por exemplo, pode ter que desembolsar menos para comprar sua moradia, em torno de R$ 7 a R$ 8 mil por metro quadrado (ainda o dobro do preço médio).
“Mas, se busca um imóvel que lhe ofereça uma condição de lazer, com certeza esse preço pode chegar a R$ 15, R$ 16 mil o metro quadrado”, completa o avaliador, agora já com o inicialmente apontado na matéria chegando a quatro vezes mais, apenas na região central.
Mercado imobiliário desacelera em Juiz de Fora
O vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/JF, Raphael Furtado, também analisa os dados apresentados pelo mesmo índice. Segundo ele, “alguns fatores podem contribuir para uma diminuição do número de transações imobiliárias em Juiz de Fora, gerando uma desaceleração lógica do mercado”. “O inverso, porém, pode levar tempo e dependerá dos indicadores macroeconômicos”, antecipa.
Esses fatores incluem a inflação e o aumento do dólar, que impactam no custo de obra e no preço dos serviços, além de criarem uma reação em cadeia: “É natural que o preço final de venda do imóvel seja adequado aos objetivos e interesses do vendedor. Portanto, se no ecossistema imobiliário ele precisa vender o imóvel, (…) a venda precisa ser condizente com os demais preços de mercado”.
Outro argumento que o advogado aponta como possível explicação é a relação com o financiamento imobiliário e a taxa de juros, diminuindo transações do tipo: “Se o preço do imóvel sobe, é natural que os recursos próprios para aquisição tenham que ser maiores e o financiamento necessário para a compra também precisará acompanhar o referido aumento do preço. Mas, na grande maioria das vezes, a capacidade financeira do comprador não está adequada ao tamanho do financiamento pretendido”.
