Impacto de vizinhança: não no meu quintal?
Nas décadas de 1980/90, nos EUA, surgiu um termo derivado da discussão sobre localização de aterros sanitários, aeroportos, shoppings e outras obras de impacto. Era o NIMBY – acrônimo de Not in My Back Yard, ou Não no Meu Quintal, traduzindo. A Legislação Federal brasileira conhecida como Estatuto das Cidades, no ano de 2001, trouxe da Legislação Ambiental o processo de Estudo de Impacto de Vizinhança no processo urbanístico. No caso ambiental, quando se tem um local predefinido, o processo é simplificado.
Do ponto de vista urbano, uma questão que parece superada pelo mundo é a da verticalização das edificações com usos múltiplos. Nesse caso, o impacto negativo está relacionado às chamadas ilhas de calor, efeito de sombra em vias beira-mar e trânsito local, muito pontuais em relação à cidade como um todo. Já os benefícios ambientais são maiores, como menor consumo de insumos na construção, menor impacto sobre áreas verdes, menor perda de água e esgoto com vazamentos, enfim, menor consumo de implantação e operacional de energia, tema esse que pauta todas as diretrizes dos principais institutos no mundo que combatem as mudanças climáticas.
De uma forma geral, o que gera posse imobiliária é terra ou terreno, seja como lote, seja como fração ideal em obras de edificação. Aqui em JF, poucos foram os loteamentos populares, sendo o de maior porte localizado no Bairro Retiro, iniciado por volta do ano 2000, que começou com a iniciativa privada e teve que ser encampado pelo Poder Público, deixando sequelas jurídicas. Por essas dificuldades de implantação, sobraram, somente para habitação popular, os chamados condomínios verticais, tipo Minha Casa Minha Vida (MCMV) para solucionar parte da questão habitacional dessa faixa.
Atualmente, em JF, está sendo discutido o citado Estudo de Impacto de Vizinhança, cujo efeito colateral é restringir a implantação de habitações populares com aumento dos custos, ou simplesmente fazendo exigências estapafúrdias, como já pode ter ocorrido, por falta de regulamentação. No geral, a obrigação de obras de infraestrutura dentro das áreas urbanas consolidadas é do Município, exatamente para favorecer o crescimento, excetuando dentro de novos loteamentos, cuja obrigação é do loteador.
O Sinduscon-JF estima um déficit habitacional de dez mil unidades em JF. Mesmo considerando que a taxa de crescimento populacional anual seja de menos de 1% e caindo, segundo o IBGE, e estabilização prevista para meados de 2040 no Brasil, com o ritmo de novas obras de edificação em Juiz de Fora, esse déficit habitacional tende a dobrar na próxima década. Ou seja, se não houver vontade política dos atores envolvidos em construção de moradias, teremos não só falta, mas também aumento de preço dos imóveis, com consequente especulação imobiliária.
E quem são os mais atingidos? É claro que é a população de baixa renda, que compra imóvel para morar. Hoje, a venda de apartamentos do MCMV é puxada pelos que substituem o valor do aluguel por prestações da casa própria. Segundo a Caixa Econômica Federal, 70% de lançamentos do mercado imobiliário brasileiro atual é MCMV. Não se sabe se o aumento de população de rua tem vínculo direto com a falta de moradia popular. O certo é que todo esforço no sentido de favorecer a moradia popular ainda será pouco para resolver essa questão tão complexa. Se aumentarmos as exigências, então…
