Justiça considera ilegal cobrança extra de condomínio para cobertura

A 5ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte anulou duas cláusulas da convenção de um condomínio no Bairro Lourdes, na capital, que previam a cobrança diferenciada de despesas ordinárias para a unidade de cobertura. A decisão da juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes estabelece que gastos administrativos, operacionais, de pessoal e de manutenção das áreas comuns devem ser divididos de forma igualitária entre as 16 unidades do edifício.

O critério proporcional à fração ideal foi mantido apenas para despesas relativas ao seguro da edificação, consumo de água e gás — enquanto não houver medição individualizada — e valores destinados ao fundo de obras e benfeitorias estruturais. Para esses itens, o rateio pode variar conforme o tamanho do imóvel ou o valor agregado à unidade.

O condomínio também foi condenado a restituir ao morador autor da ação os valores pagos a mais desde a assembleia realizada em 17 de agosto de 2020 até a implementação da nova forma de cobrança. A quantia será calculada na fase de liquidação.

O condômino, proprietário da cobertura, argumentou que vinha sendo prejudicado pela cobrança proporcional à fração ideal, já que despesas como portaria, limpeza, segurança, administração e manutenção das áreas comuns beneficiam igualmente todas as unidades. Segundo ele, uma tentativa de revisão foi submetida à Assembleia Geral Extraordinária, mas a proposta foi rejeitada, o que levou ao ajuizamento da ação.

O condomínio defendeu a validade da convenção e afirmou que o morador tinha conhecimento das regras ao adquirir o imóvel. Sustentou ainda que mudanças na convenção dependem de aprovação qualificada, o que não ocorreu em assembleia. Também apontou que a cobertura possui área superior às demais unidades e características diferenciadas, como piscina privativa, o que justificaria a cobrança proporcional.

Na sentença, a juíza Cláudia Fontes avaliou que a autonomia da convenção não pode legitimar situações de desequilíbrio. Um laudo pericial mostrou que a cobertura pagava cerca de 101% a mais do que as outras unidades em despesas de fruição comum, como salários e encargos trabalhistas, materiais de limpeza, manutenção de elevadores e portões eletrônicos, serviços administrativos e honorários de síndico.

Para a magistrada, esse cenário configura enriquecimento sem causa da coletividade. “A soberania da Assembleia Condominial, que rejeitou a alteração da convenção, encontra limites na vedação ao abuso de direito. Ao imporem à minoria (no caso, uma única unidade) um custo desproporcional que desonera a maioria, os condôminos agem em excesso de poder, passível de correção judicial”, afirmou.

A decisão segue entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 1.837.019/AL, segundo o qual o critério da fração ideal pode ser afastado quando gerar abuso ou enriquecimento ilícito em despesas que não guardam relação direta com o tamanho da unidade.

Com base na perícia, a juíza definiu um rateio híbrido: igualitário para despesas administrativas, de pessoal, conservação das áreas comuns e manutenção de equipamentos de uso geral; e proporcional à fração ideal para consumo de água e gás sem medição individual, seguro predial e fundo de obras e benfeitorias estruturais.

A restituição ao condômino será feita de forma simples, e não em dobro, já que a cobrança estava amparada por cláusula então vigente. A decisão ainda pode ser contestada.

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*Texto reescrito com o auxílio do ChatGPT e revisado por nossa equipe