Com a promessa de rentabilidade alta e permanente, o mercado de venda de suítes de hotel começa a disputar a atenção do investidor juiz-forano. O chamado sistema de pool hoteleiro, até então inédito na cidade, tem espaço nas grandes cidades do país desde a década de 1990. À disposição do investidor juiz-forano já estão três empreendimentos – Ibis Hotel, Linx Hotel e Nobile Express Juiz de Fora -, todos eles envolvendo bandeiras com forte atuação no mercado nacional. Atualmente, as suítes juiz-foranas são negociadas, em média, por R$ 240 mil. O retorno mensal previsto para o investidor gira entre 0,7% e 1% do total investido. Nele estão incluídos os ganhos com a taxa de ocupação e serviços prestados pelo estabelecimento, como restaurante e centro de convenções, que são igualmente rateados pelos sócios-investidores, independente da ocupação de cada suíte. Segundo especialistas, o retorno financeiro neste seguimento pode ser maior do que o obtido com a compra de imóveis para locação, uma vez que os rendimentos estão isentos de taxas e impostos. A orientação, porém, é para que sejam redobrados os cuidados na hora de investir, levando em consideração as bandeiras às quais os empreendimentos pertencem, como será feita a administração do negócio e que potencial de ocupação tem cada hotel.

Segundo o diretor da Rezende Imóveis, responsável pela comercialização dos três projetos, Geraldo Rezende, o interesse destas bandeiras em fixar unidades em Juiz de Fora está ligado às carências do setor. "Os hotéis da cidade estão com excelente taxa de ocupação, e isso é um chamariz. Temos um ótimo cenário para obter retorno financeiro nas locações destas suítes." A instalação destes três empreendimentos irá somar aos 4.405 leitos já existentes 413 quartos que, na visão do presidente Sindicato de Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares de Juiz de Fora (SHRBS), João José Ferreira Alves, terão ocupação garantida pelos visitantes que integram o chamado turismo de negócios e eventos, uma das apostas da cidade. "Há um bom tempo a hospedagem em Juiz de Fora tem ficado acima do limite em função das empresas aqui instaladas e do movimento do aeroporto. A proximidade com o Rio de Janeiro e a expectativa de abrigar alguma seleção para a Copa do Mundo também pode aumentar esta demanda. A vinda destes três novos empreendimentos revigora o setor, pois firma a competitividade entre os hotéis já existentes, estimulando a modernização para estarem aptos a concorrer. Quem entra no mercado está trazendo novidade."

Especialistas alertam para falta de garantia

"O grande problema da rede hoteleira é a dificuldade de garantias, pois o retorno fixo fica atrelado à taxa de ocupação. Antes de fechar negócio, o interessado precisa verificar quem estará por trás da gestão de marketing, comercial e operacional, além da localização e o padrão em que o hotel se destina", recomenda o diretor de economia da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Andrew Storfer. Para o especialista, é preciso analisar os estudos e demonstrativos de renda apresentados e cada projeto para não fazer de uma boa oportunidade um caminho sem volta. "Em determinadas cidades, como São Paulo, a falta de hotéis é constante, independente de qualquer evento pontual. Porém, em outras menos demandadas, a construção de muitos hotéis voltados para um evento, tal como a Copa do Mundo, é arriscada. Após o término do evento, as suítes podem ficar sem ocupação."

Para a advogada especialista em direito imobiliário Eliane Oliveira Matta, no âmbito de Juiz de Fora, esse tipo de investimento não é interessante. "O custo com a manutenção, como condomínio, taxas e funcionários, é grande e não existe grande demanda na cidade. É uma ideia é muito boa, porém, na prática, a ocupação será, no máximo, de 40%." Corretor de imóveis e ex-delegado regional do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), Ronaldo Tomaz destaca que investir em imóveis nunca foi um negócio ruim, mas pontua que, ao se tratar de suítes de hotel, uma análise voltada para o parâmetro de Juiz de Fora se faz necessária. "Não se pode trazer para a cidade um investimento que deu certo em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo, onde existe um forte turismo de eventos. Tem que questionar como está a ocupação dos hotéis em Juiz de Fora e se os eventos são permanentes ou sazonais. A cidade possui características próprias, que a difere do que acontece nestes grande centros." Ele destaca, ainda, o fato de o pool hoteleiro não ser rentável de forma imediata. "No mercado de aluguel, imóveis com o mesmo valor das suítes tem retorno de 0,3% a 0,4% ao mês. O retorno que se espera no pool, entre 0,7% e 1%, só poderá ser constatado em um período que varia de dois a três anos após a implantação do hotel, pois no primeiro ano há uma série de despesas."

"Este tipo de investimento é mais prático, a partir do momento que livra o proprietário da necessidade de ter um inquilino e do risco de não ter renda caso o imóvel não seja ocupado", defende o economista Guilherme Ventura. Para ele, o interessado precisa ter em mente que é um investimento de médio a longo prazo, uma vez que existe o tempo de maturação, em que o empreendimento busca sua inserção no mercado. "É uma visão importante que se precisa ter, acreditando no potencial de crescimento da cidade."

Vendas

A comercialização das suítes em Juiz de Fora já despertou o interesse de investidores de outros estados, segundo Geraldo Rezende. De acordo com ele, 80% das unidades de todos os empreendimentos estão vendidas e, dessas, 10% foram compradas por este público. A aceitação dos juiz-foranos, ainda segundo Geraldo, também é boa. Ele explica que o perfil do comprador para este tipo de negócio é amplo. "Basicamente são aquelas que estão desistindo das aplicações financeiras, pois as mesmas estão com os rendimentos baixíssimos", comenta.

Para setor, cidade tem potencial

"Quem compra uma suíte de hotel, compra um negócio. Além o imóvel, estão inseridos outros serviços e departamentos", defende a gerente de desenvolvimento da GJP Hotéis e Resorts, responsável pela gestão do Linx Hotel, Márcia Monteiro. Segundo ela, a escolha de Juiz de Fora para a instalação do segundo empreendimento da GJP no estado – o primeiro será nas proximidades do Aeroporto Internacional Tancredo Neves/Confins, na região metropolitana de Belo Horizonte – esteve voltada para o potencial de crescimento que a rede pode ter na cidade. "O pool hoteleiro hoje é uma tendência. Temos importantes parceiros que proporcionam maior segurança junto ao investidor. Muitos buscam essa modalidade como forma de renda ou ampliação da carta de investimentos", comenta.

O empreendimento em Juiz de Fora, com a bandeira Linx, voltada para a categoria econômica, terá 168 apartamentos, e a inauguração está prevista para 2016. A GJP não informou o montante que será investido na cidade. A unidade abrirá cerca de 70 postos de trabalho e será erguida na Avenida Presidente Itamar Franco, próximo ao Pórtico Sul da UFJF. Ainda não há previsão de data para o início das obras.

Pertencente à rede Nobile Hotéis, o Nobile Express Juiz de Fora também está localizado na Itamar Franco – próximo à Avenida Getúlio Vargas. Serão 101 apartamentos, que representam um investimento de R$ 19 milhões. O hotel deve estar pronto para operar em 2015, e serão criados 20 empregos. Também com o perfil econômico, a unidade será a primeira da rede em Minas Gerais, segundo informou o presidente e fundador, Roberto Bertino. "O crescimento de Juiz de Fora nos chamou atenção e entendemos que a cidade registra um volume muito grande de pessoas, além de ser um polo comercial, educacional e de lazer." Ele adianta que pretende operar, no primeiro ano, com taxa de ocupação beirando a casa dos 65%. Sem dar detalhes, Roberto afirmou a possibilidade da abertura de mais uma unidade na cidade."Estamos estudando a implantação do Nobile Suítes, que abrange a categoria de luxo da rede."

Na Avenida Deusdedit Salgado, já está em construção a unidade juiz-forana do Ibis Hotel, marca pertencente ao grupo europeu Accor. O diretor da RAR Incorporações, responsável pela franquia na cidade, Rafael Ribeiro, explica que a intenção da rede é, até 2016, ampliar em 300 o número de unidades no país. "A Accor opera hoje com 170, e é uma das maiores do Brasil. O grupo viu em Juiz de Fora um meio para a expansão no estado, sendo a primeira marca internacional a se instalar por aqui." A inauguração o Ibis em Juiz de Fora deve acontecer no final de 2014. Para a obra, foram investidos cerca de R$ 25 milhões. A operação do empreendimento, que terá 144 apartamentos, empregará 30 pessoas de forma direta.