Os olhares ansiosos para conferir a lista de aprovados no vestibular costumam percorrer, sem a mesma euforia, os anúncios de aluguéis em busca de moradia em Juiz de Fora. Todo início de ano o cenário é igual. O mercado de locação de imóveis é diretamente impactado pelo ingresso de estudantes na UFJF. Só no primeiro semestre, são 2.634 alunos recebidos pela universidade. A UFJF não estima quantos são “de fora”, nem em qual lugar vão residir. Há ainda os novatos que irão ingressar nas demais instituições de ensino superior da cidade.

O semestre letivo na UFJF começa em menos de um mês, no dia 6 de março, e o aumento da procura em até 40% já foi verificado. Via de regra, a maior demanda costuma ser acompanhada pelo realinhamento dos preços dos aluguéis, respeitando a principal lei do mercado. Um diferencial deste ano, porém, é que, em tempos de pouco dinheiro no bolso, a busca por alternativas habitacionais cresceu (como voltar temporariamente para a casa dos pais ou compartilhar o aluguel com amigos), aumentando a rescisão dos contratos e a devolução de imóveis locados.

Em tese, a maior procura, equalizada por estoque mais alto do que o habitual, cria uma equação favorável ao consumidor: a possibilidade de negociação de valores, para baixo, e até o que parecia inimaginável há algum tempo, a chance de isenção do fatídico reajuste anual. No mercado, vale quase tudo para não deixar o imóvel vazio e não direcionar o ônus dos impostos e do condomínio para o proprietário. Em tempos de cobrança do IPTU, a assinatura de um contrato torna-se ainda mais emergencial.

Preços variam de R$ 500 a R$ 4 mil

Se, na teoria, o cenário parece favorável, na prática, não há muito alívio no bolso. Considerando o perfil do imóvel e a localização central preferidos pelos estudantes, os valores podem variar de R$ 500 (quitinete) a R$ 900 (dois quartos). Dependendo do grau de exigência do cliente, as cifras podem variar de R$ 1.500 (um quarto) a R$ 4 mil (três quartos). Deve-se incluir ainda nesta conta os encargos com IPTU e condomínio, além de outras cobranças adicionais que variam de acordo com a imobiliária, como seguro contra incêndio e taxa de pintura. Entre as repúblicas, outra opção dos estudantes, os valores podem variar de R$ 400 a mais de R$ 1 mil, dependendo do perfil do quarto e dos serviços inclusos.

O calouro Gabryel Pereira, 20 anos, mora no Rio de Janeiro. Terminou de ser aprovado no Curso de Estatística da UFJF e está procurando moradia na cidade. Gabryel não conhece Juiz de Fora e está concentrando as buscas pela internet. O estudante vai dividir a moradia com a namorada, também aprovada na instituição. Por isso, a opção deles deve ser por uma suíte em uma república, localizada em São Pedro. A escolha pelo bairro deve-se à proximidade com a universidade. Pela moradia com gás, internet, água e lavanderia, o casal pagará R$ 1.200 por mês. Na sua opinião, o custo está acessível. Gabryel, no entanto, pretende vir à cidade antes de fechar o contrato. “Há uma preocupação, até por questão financeira, de ter que mudar de cidade sem conhecê-la. Mas, com o tempo, fica mais fácil, e a gente se acostuma.” Para ele, a parceria da namorada nestas decisões também ajuda muito. “Acho que seria pior se eu fosse sozinho.”

Repúblicas garantem retorno

Há sete anos, a enfermeira Andréia Fernandes dos Santos identificou que o aluguel para estudantes era um nicho de mercado. Ela optou por deixar a sua casa, localizada no São Pedro, e morar de aluguel em outro bairro, para transformar a moradia em uma república. Depois de realizar reformas e construir mais um andar com dormitórios para estudantes, o prédio oferece, hoje, onze vagas, todas com mobiliário e serviços inclusos, como água, luz, internet, tv por assinatura e faxina a cada 15 dias.

O custo varia de R$ 400 a R$ 530, de acordo com o quarto escolhido. Conforme Andréia, o segredo para o negócio dar certo, além do preço acessível, é o estabelecimento de regras para o funcionamento do espaço. Lá, só podem morar universitários da UFJF, sendo proibidos o uso de drogas, a realização de festas e a presença de pessoas estranhas ao imóvel. “Se eu tivesse 30 vagas, todas estariam ocupadas”, diz.

Momento é favorável à negociação

O sócio da Invest Imóveis, Washington Frade Pires, comenta que, neste período, há uma demanda acentuada por imóveis, acompanhada também por um forte movimento de devolução, garantindo oferta no mercado juiz-forano um pouco maior do que a habitual. Para ele, um estoque maior, com uma certa nivelação dos preços – sem a subida nos patamares vistos anteriormente -, favorece a negociação dos contratos. “Há uma chance maior de conseguir um aluguel mais em conta.”

Segundo Washington, a preferência dos estudantes varia de quitinete a dois quartos, sempre na área Central e em bairros como São Mateus e Alto dos Passos. Na Invest, os valores variam de R$ 500 (quitinete) a R$ 900 (dois quartos), de acordo com o perfil e a localização.

Na avaliação do diretor da Souza Gomes Imóveis, Diogo Souza Gomes, o mercado de locação está estável. Além dos estudantes, que alavancam muito o setor, segundo ele, há uma boa procura de profissionais que chegam para trabalhar na cidade e novos casais. “Com a crise de confiança que estamos vivendo, muitas pessoas estão optando pela locação antes de definir a compra de um imóvel.” Segundo o diretor, muitos proprietários, cientes do momento, têm aceito a negociação dos valores cobrados, em alguns casos, deixando, inclusive, de aplicar o reajuste anual previsto no contrato. “O importante é não deixar o imóvel vazio.”

Preços estáveis

Pelas contas de Diogo, a procura motivada por estudantes costuma aumentar cerca de 10% a cada início de período letivo. “Em 2017 não foi diferente, o que mais percebemos foi uma busca mais cautelosa e uma negociação de valores mais acirrada.” Segundo ele, os estudantes dividem-se em dois perfis: os que buscam imóveis menores para morar sozinhos e os que pretendem morar com amigos, neste caso, priorizando imóveis maiores.

As localizações mais procurada são perto da universidade ou no Centro, com fácil transporte. Na Souza Gomes, o valor dos imóveis chega a variar de R$ 420 (um quarto) a R$ 4 mil (três quartos), de acordo com o perfil escolhido e considerando as localizações mais procuradas, como Centro e São Mateus. Conforme Diogo, não houve aumento de preços na comparação com o mesmo período do ano anterior. “Não houve aumento, mas também não existe previsão de queda.”

IGP-M dá trégua

Depois de superar a casa dos 10,9% em janeiro de 2016 (nos últimos 12 meses), o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que costuma ser usado para balizar os reajustes de aluguéis, ficou na casa dos 6,6% em janeiro deste ano considerando o mesmo período acumulado. Conforme a Fundação Getúlio Vargas (FGV), na análise apenas de janeiro, houve alta de 0,64% contra 0,54% em dezembro. O resultado ficou dentro do intervalo estimado por analistas do mercado financeiro consultados pelo Projeções Broadcast, entre elevação de 0,60% a 0,82%, e abaixo da mediana de 0,72%, informou a Agência Estado.