Conheça os custos que vão além do valor da compra

Na hora de comprar a casa própria, muitos consumidores podem se surpreender com despesas que vão além do valor do imóvel. São taxas embutidas no financiamento, cobranças de impostos, valores para emissão de documentos e outros gastos que podem apertar o bolso. A Tribuna conversou com especialistas que elencaram os principais custos envolvidos na aquisição de um imóvel. Eles alertam que para se planejar financeiramente e evitar a possibilidade de comprometer o orçamento, é preciso estar bem informado.

O advogado da Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (Proteste), Renato Santa Rita, chama a atenção para o Custo Efetivo Total (CET) cobrado pelos bancos no financiamento imobiliário. “É comum a pessoa se preocupar com a taxa de juros e o valor das parcelas, mas não saber que irá arcar com outros encargos. O CET engloba todas as despesas que estiverem embutidas. É este cálculo que deve ser considerado para a escolha da instituição financeira em que se irá fechar o contrato.”

De acordo com o Banco Central (BC), a taxa de juros é o principal custo de um financiamento imobiliário. No entanto, há tributos, tarifas, seguros e outras despesas que também fazem parte da operação. “O CET é o cálculo que considera todos estes custos.”

A finalidade do índice, conforme explica o órgão, é facilitar a comparação entre as diferentes ofertas feitas pelos bancos. “A proposta que apresenta uma taxa de juros mais baixa pode não ser a mais vantajosa para o consumidor, quando considerados todos os outros custos envolvidos”, explica a assessoria do Banco Central.

Por isso, o advogado da Proteste, Renato Santa Rita, destaca que o consumidor deve exigir transparência na divulgação feita pelas instituições financeiras. “É um direito do consumidor ter acesso a esta informação, que deve ser dada previamente pelos bancos e de forma bastante clara.” Caso o financiamento seja contratado, o detalhamento do CET também deve constar em contrato.

De olho nos custos com documentação

Ao comprar um imóvel, o proprietário deve estar preparado para os gastos com a emissão de documentos. A escritura pública dá validade ao processo de compra e venda, e é cobrada de quem paga à vista, podendo chegar ao valor de R$ 6.025, conforme a tabela praticada em Minas Gerais. O pagamento é feito junto ao tabelionato de notas. No caso da compra por meio de financiamento, o custo já está embutido no contrato, que funciona como escritura temporária.

Ainda no momento da aquisição, há a despesa com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que deve ser pago para que haja a liberação dos documentos da propriedade. O tributo é cobrado pelo Município, e custa 2% do valor venal do imóvel. “O proprietário deve protocolar o pedido no Espaço Cidadão por meio de formulário”, informa a assessoria da Secretaria de Fazenda da Prefeitura de Juiz de Fora (PJF). “Após o pagamento, ele deve procurar um cartório, tendo em mãos o Documento de Arrecadação Municipal (DAM), para solicitar o registro do imóvel.”

“A cobrança começa a partir da assinatura do contrato e serve para amortizar o saldo final”

Renato Santa Rita, advogado da Proteste

O registro custa em torno de R$ 50. “Este é o documento que comprova por lei quem é o proprietário”, esclarece o advogado da Proteste, Renato Santa Rita. A tabela de emolumentos com a discriminação de todos os valores está disponível no site do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.

Renato Santa Rita destaca, ainda, os gastos com certidões negativas que serão utilizadas para o processo de emissão dos documentos e também representam custo ao comprador.

Saiba quais serviços podem ou não ser cobrados

A taxa de corretagem consiste na remuneração do corretor de imóveis pelo serviço prestado. O Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG) estabelece que o percentual cobrado seja de 6% a 8%, e o pagamento abaixo deste índice consiste em infração ao código de ética. Em Juiz de Fora, desde dezembro do ano passado, está em vigor o índice de 6%.

“O responsável pelo pagamento da comissão é quem vende o imóvel, podendo ser pessoa física ou jurídica”, esclarece a direção da Associação Juiz-forana de Administradores de Imóveis (Ajadi). Neste caso, o consumidor deve se certificar que a taxa de corretagem consta no valor da venda.
Quem se interessar pela compra do imóvel na planta deve estar atento ao pagamento da taxa de evolução de obra. “A cobrança começa a partir da assinatura do contrato e serve para amortizar o saldo final”, explica o advogado da Proteste, Renato Santa Rita.

Durante o período de construção, o saldo é corrigido de acordo com o Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Por isso, se houver atraso na entrega da obra, o consumidor deve solicitar a suspensão da taxa de evolução.

O especialista explica que a compra na planta isenta o comprador da cobrança de condomínio até o recebimento do imóvel. No caso da aquisição de casa ou apartamento pronto, é necessário verificar se há débitos com a taxa, assim como, com o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU).

Ilegal
O pagamento da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) que era imposto aos clientes pelas construtoras foi considerado ilegal, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Preparativos para casa nova

Feita a aquisição do imóvel, as despesas não param. O presidente da Associação Brasileira de Educadores Financeiros (Abefin), Reinaldo Domingos, enumera outros custos que devem ser considerados pelo proprietário. “Haverá o gasto com a mudança, que não é barato. É preciso fazer uma pesquisa de preços para garantir um serviço de boa qualidade e que caiba no orçamento.”

Ele analisa que mudar de casa, quase sempre, implica na compra de novos móveis e outros itens. “A mudança acaba sendo uma oportunidade de trocar o que está velho ou já não agrada mais. No entanto, não são todas as pessoas que se atentam para isso com um prazo suficiente para se planejar financeiramente, o que é errado. Não é legal mudar cheio de dívidas. É sempre mais interessante se antecipar a este tipo de situação.”

Domingos lembra, ainda, dos gastos com IPTU, condomínio e o custo de vida do novo endereço. “Pode ser que o bairro tenha um comércio mais caro ou exija gastar com transporte para a realização das tarefas diárias. Tudo isto deve ser considerado.”

O IPTU é cobrado com base no valor venal do imóvel. O proprietário também arca com a taxa de coleta de resíduos sólidos (TCRS), que é calculada conforme o número de coletas. Ambos os tributos são pagos à Prefeitura.