A partir de 2026, a reforma tributária brasileira promoverá alterações relevantes no setor imobiliário, afetando tanto proprietários quanto locatários. A mudança prevê a criação de dois novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), estabelecidos pela Lei Complementar nº 214/2025.
O objetivo central dessas medidas é unificar e simplificar a tributação sobre rendimentos de aluguéis, aumentar a transparência nas operações e reduzir a possibilidade de sonegação fiscal, embora para alguns contribuintes a carga tributária possa se tornar mais elevada.
Novas regras dos aluguéis
Pessoas físicas:
- Incidência do IBS e CBS restrita a quem possui mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil.
- Mecanismos de redução: desconto de 70% na base de cálculo.
- Abatimento adicional de R$ 600 mensais para locações residenciais.
- Exemplo: aluguel de R$ 2,6 mil será tributado sobre R$ 2 mil.
- Imposto de Renda de pessoas físicas continua com tributação progressiva vigente.
Pessoas jurídicas:
- Substituição do PIS e Cofins incidentes sobre receita de aluguéis pelo IBS e CBS.
- Alíquota nominal prevista: 25% a 27%.
- Redução de 70% na base de cálculo, resultando em alíquota efetiva de 8% a 10%.
- Empresas que já pagam PIS/Cofins podem enfrentar aumento da tributação sobre a receita bruta de aluguéis.
Repasses e implementação
Embora a cobrança dos novos tributos recaia sobre os proprietários, é provável que parte do aumento seja repassada aos locatários, já que o sistema permitirá a discriminação clara do valor nos contratos, garantindo transparência no pagamento.
Especialistas orientam que locadores, inquilinos, imobiliárias e administradoras revisem contratos e cadastros, adequando-se às mudanças para evitar inconsistências e assegurar conformidade fiscal. A implementação das novas regras será gradual, com início previsto para 2026, e prevê aumento progressivo das alíquotas ao longo dos anos, até que o regime esteja totalmente consolidado em 2033.
