A ideia de que um imóvel só pode ser regularizado mediante escritura pública ainda é muito comum no Brasil.
Porém, a legislação brasileira evoluiu e hoje existem alternativas legais que permitem a regularização da propriedade mesmo quando esse documento nunca foi assinado. Em situações específicas, o comprador pode obter o registro do imóvel diretamente no cartório, sem necessidade de processo judicial.
No Brasil, esse avanço foi fortalecido por normas recentes que modernizaram o sistema de registro de imóveis e ampliaram o uso de procedimentos extrajudiciais.
Adjudicação compulsória extrajudicial e como ela funciona
A chamada adjudicação compulsória extrajudicial é o mecanismo que permite a transferência da propriedade quando o comprador já cumpriu todas as obrigações do contrato, principalmente o pagamento total, mas não conseguiu obter a escritura definitiva.
Esse procedimento foi consolidado pela Lei nº 14.382/2022 e regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça, permitindo que todo o processo seja realizado diretamente no cartório de registro de imóveis, reduzindo a burocracia e torna a regularização mais rápida e acessível.
Quando é possível regularizar um imóvel sem escritura
A regularização sem escritura não se aplica a qualquer situação, sendo restrita a casos em que existe um vínculo contratual comprovado entre as partes. Normalmente, isso ocorre quando há compra formalizada, mas a escritura não foi lavrada por algum motivo.
Entre as situações mais comuns estão casos em que o vendedor desapareceu, faleceu ou simplesmente se recusa a concluir a transferência. Nesses cenários, o comprador que já quitou o imóvel pode solicitar o registro direto, desde que comprove a existência do negócio.
Documentos necessários para comprovação do direito
Para dar entrada no pedido, é essencial reunir provas que demonstrem a negociação e o pagamento do imóvel. Isso inclui contrato de compra e venda, promessa de compra, cessão de direitos, além de recibos, transferências bancárias e outros comprovantes de quitação.
Também podem ser aceitos registros complementares, como mensagens ou e-mails que comprovem o acordo entre as partes. A documentação precisa ser consistente, já que ela será a base para a análise do cartório.
Como funciona o passo a passo no cartório
O processo começa com a organização de toda a documentação relacionada à compra. Em seguida, é feita uma ata notarial em cartório de notas, onde um tabelião registra oficialmente as provas apresentadas.
Depois disso, o pedido é protocolado no cartório de registro de imóveis responsável pela matrícula do bem. Em muitos casos, é exigida a assistência de um advogado ou defensor público para acompanhar o procedimento.
Se tudo estiver correto, o cartório realiza a análise final e, após a comprovação do pagamento do ITBI quando necessário, o imóvel pode ser registrado definitivamente no nome do comprador.
Base legal e segurança jurídica do procedimento
A adjudicação compulsória extrajudicial surgiu como parte do processo de modernização do sistema imobiliário brasileiro. A Lei nº 14.382/2022 foi responsável por ampliar a desjudicialização de procedimentos, enquanto o Conselho Nacional de Justiça definiu regras para garantir padronização e segurança jurídica.
Esse modelo permite que o direito de propriedade seja reconhecido de forma mais eficiente, sem depender exclusivamente da via judicial.
Vantagens da regularização sem escritura
Esse procedimento traz benefícios importantes para quem enfrenta dificuldades na formalização do imóvel. Ele reduz o tempo de espera, evita processos judiciais longos e diminui custos com litígios. Além disso, permite que o imóvel seja valorizado no mercado e facilite futuras negociações, como venda ou financiamento.
Apesar das vantagens, nem todos os casos podem ser resolvidos por esse caminho. O cartório exige provas sólidas da negociação e pode recusar pedidos que não atendam aos requisitos legais. Além disso, imóveis com disputas judiciais ou irregularidades mais complexas podem não se enquadrar nesse tipo de regularização.
Manter um imóvel sem registro formal ainda pode gerar problemas futuros, especialmente em processos de herança, venda ou obtenção de crédito.
