Argentina passou por uma transformação relevante no sistema de locações após a revogação da antiga Lei de Aluguéis, enquanto o Brasil mantém uma estrutura mais estável e consolidada na Lei do Inquilinato.
Apesar da ideia comum de que o fim do contrato permitiria a retomada imediata do imóvel, a realidade jurídica nos dois países segue mais protegida e regulada do que parece.
O que mudou de fato com o fim da Lei de Aluguéis na Argentina
Com o Decreto de Necessidade e Urgência (DNU) 70/2023, a antiga Lei 27.551 foi revogada, trazendo uma mudança importante na dinâmica dos contratos de locação.
O principal impacto foi a ampliação da liberdade entre locador e locatário, permitindo maior flexibilidade para definir prazos, moedas de pagamento e formas de reajuste.
Essa flexibilização, no entanto, não eliminou a estrutura jurídica que regula o setor. O Código Civil e Comercial argentino continua em vigor e mantém princípios fundamentais que não podem ser ignorados, como a boa-fé nas relações contratuais, a necessidade de formalização adequada dos acordos e a exigência de notificações válidas para encerramento da locação.
Assim, mesmo com mais liberdade contratual, o término do prazo não autoriza atitudes imediatas ou informais para retirada do inquilino.
Por que o fim do contrato não permite despejo imediato
No cenário argentino atual, o simples término do contrato não significa que o proprietário pode recuperar o imóvel imediatamente. Quando o inquilino permanece no local após o prazo final, não há criação automática de um novo contrato formal, mas sim a continuidade da relação locatícia nas mesmas condições anteriores.
Essa continuidade ocorre até que uma das partes manifeste claramente a intenção de encerrar o vínculo, de forma formal e comprovável. Caso haja resistência na desocupação, o caminho legal exige notificação e, se necessário, processo judicial de despejo, respeitando o devido processo legal.
Como funciona a prorrogação da locação no Brasil em 2026
No Brasil, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece regras mais objetivas para situações em que o contrato chega ao fim.
Se o inquilino permanece no imóvel após o término do prazo e o proprietário não se manifesta de forma contrária dentro do período previsto, a locação é automaticamente prorrogada por prazo indeterminado.
Nesse modelo, o contrato original não deixa de existir, mas passa a funcionar sem uma data final definida. Todas as condições previamente acordadas continuam válidas, incluindo valor do aluguel, forma de reajuste, encargos como condomínio e IPTU, além das garantias locatícias.
O que muda, essencialmente, é apenas a natureza do prazo.
A permanência do inquilino após o vencimento do contrato
Quando o contrato termina e o inquilino continua no imóvel, a relação jurídica não é automaticamente encerrada nem recriada. Ela se mantém com base no vínculo original, agora sem prazo determinado.
Essa continuidade depende da ausência de oposição formal do proprietário. Caso não haja manifestação clara e documentada para encerrar a locação, a permanência do inquilino é considerada regular dentro das regras civis aplicáveis.
Como o proprietário pode retomar o imóvel legalmente
A retomada do imóvel não pode ocorrer de forma imediata ou informal, mesmo após o fim do contrato. O proprietário precisa seguir etapas formais que garantam validade jurídica ao processo.
A primeira medida é a notificação oficial do inquilino, comunicando a intenção de encerramento da locação. Essa notificação deve ser feita por meios comprováveis, como carta registrada ou notificação extrajudicial.
Caso o inquilino não desocupe voluntariamente o imóvel após o prazo estabelecido, o único caminho permitido é a ação judicial de despejo.
Qualquer tentativa de retomada direta, como troca de fechaduras, corte de serviços essenciais ou retirada de bens, é considerada irregular e pode gerar consequências legais.
Obrigações do inquilino que continuam após o fim do contrato
Mesmo após o término do prazo contratual, enquanto o inquilino permanece no imóvel, as obrigações principais da locação continuam em vigor. Isso significa que o vencimento do contrato não elimina deveres previamente assumidos.
O pagamento do aluguel continua obrigatório no valor estipulado no contrato, salvo acordo formal entre as partes. O uso adequado e a conservação do imóvel também permanecem exigidos, assim como o respeito às normas internas do condomínio ou do edifício.
Encargos como contas de consumo e taxas previstas no contrato seguem sob responsabilidade do locatário, enquanto as garantias locatícias permanecem válidas até a entrega efetiva das chaves.
Riscos da permanência sem regularização
A permanência no imóvel após o fim do contrato, sem formalização ou acordo, pode gerar consequências jurídicas relevantes. Entre elas estão a possibilidade de ação de despejo, cobrança de valores acumulados, multas contratuais e até indenizações por eventuais danos ao imóvel.
Além disso, a ausência de regularização pode enfraquecer a posição jurídica do inquilino em eventuais disputas, já que a relação passa a depender ainda mais da interpretação judicial do comportamento das partes.
O cenário atual dos aluguéis e a importância da formalização
A nova realidade, especialmente na Argentina após o DNU 70/2023 e no Brasil em 2026, reforça a importância da formalização e da clareza contratual.
Mesmo com maior flexibilidade ou com prorrogação automática, o contrato continua sendo o principal instrumento de proteção jurídica tanto para o proprietário quanto para o inquilino.
Tudo o que envolve permanência, saída, reajuste ou renovação precisa estar documentado. A informalidade, mesmo quando parece prática, costuma ser a principal origem de conflitos e disputas judiciais.
