Será o fim da fiança em contratos de locação?

Uma discussão que se arrastava há muitos anos parece ter chegado ao fim no último dia 9 de março deste ano, quando o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu pela constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contratos de locação comercial.

Quando a Lei de Locação foi aprovada, em 1991, ela passou a permitir que o bem de família, ou seja, o único imóvel de uso residencial do fiador fosse penhorado em caso de ele ser executado pela dívida do seu afiançado. Essa permissão não distinguia se o garantidor o estava sendo em um contrato de locação residencial ou comercial, o que significava dizer, em interpretação literal, que em ambos os casos a penhora era possível.

Porém, algum tempo depois da criação da referida regra, sua constitucionalidade foi questionada, principalmente quando se tratava de contratos de locação comercial. Tal fato ocorreu em virtude de a Emenda Constitucional nº 26/2000 ter acrescido o direito à moradia no art. 6º da Carta Magna, tornando-o fundamental.

Se analisarmos de uma maneira bem prática, de fato, podem acontecer situações bastante esdrúxulas no referido tema. Por exemplo, imaginemos uma pessoa que tem um único imóvel residencial próprio, mas vai alugar um comercial, em que é estabelecida a garantia da fiança. Sobrevindo o inadimplemento, o proprietário irá cobrar do inquilino, e o bem de família deste não será passível de penhora, enquanto o único imóvel de moradia familiar do fiador poderá ser constrito para o pagamento da dívida. Simplesmente por ser fiador, este terá uma situação muito mais prejudicial do que o próprio devedor.

Porém, nossa Corte Suprema entendeu que o texto de lei é imperativo neste caso e não faz qualquer diferenciação entre os contratos de locação comercial ou residencial, sendo que, nos dois casos, é possível a penhora do bem de família do fiador. Além disso, o voto vencedor ressaltou que ninguém é obrigado a ser fiador e que ao assumir tal encargo já se conhecem os riscos inerentes à obrigação. O relator do caso STF também apontou que a impenhorabilidade do bem do fiador no contrato de locação comercial seria um desestímulo aos pequenos empreendedores, tendo em vista que mais de 90% dos fiadores são pessoas físicas que entram como fiadores de sua própria pessoa jurídica para não recorrer a formas mais gravosas de fiança e evitar a descapitalização. Não foi uma decisão unânime, foram 7 votos a favor da penhorabilidade e 4 contra, o que nos faz crer que a comunidade jurídica não está pacífica sobre o tema.

Fato é que a fiança, em todo e qualquer contrato, vem perdendo a utilização nos últimos anos. Mais ainda é possível perceber tal fato nos contratos de locação, em que é permitido a penhora do bem de família. Vale a ressalva que a perda desta proteção somente ocorre para a fiança em contratos de locação. Para alguém que afiança, por exemplo, um contrato de empréstimo bancário, o único imóvel residencial estará livre de constrição forçada. Espera-se, portanto, que o efeito prático da recente decisão do STF seja afastar ainda mais possíveis fiadores e é provável que proprietários e inquilinos busquem novas formas de garantia nos contratos de locação. Possivelmente, estamos caminhando para o fim da utilização da fiança nestas relações.