Na última segunda-feira, as paredes da varanda do casarão construído no início do século XX, na esquina da Avenida Itamar Franco com a Rua Espírito Santo, no Centro, amanheceram no chão. A depredação atingiu o imóvel tombado pelo patrimônio histórico municipal em 2013, do qual resta apenas as ruínas de dois cômodos e um cenário de descaso. Grande preocupação do Poder Público e da sociedade civil organizada, a preservação e a manutenção de edificações alvo de tombamentos são vistas como desafio. Em tramitação na Câmara, um projeto de lei complementar de autoria do vereador José Márcio (PV) propõe a adequação do arcabouço jurídico juiz-forano no que diz respeito à autorização e fomento da transferência do “direito de construir”. O intuito do parlamentar é de legislar de forma a possibilitar a alienação do potencial construtivo dos terrenos de imóveis de valor histórico a terceiros, garantindo que os recursos angariados com tal transação possam ser aplicados em projetos para a recuperação destes espaços.

Na prática, já existe uma legislação municipal que permite que os proprietários de imóvel tombado possam transferir o potencial construtivo do terreno, comprometido pelo tombamento, a outros empreendimentos. Validada em 1998, todavia, a norma nunca saiu do papel e é considerada por muitos como obsoleta. Inclusive, a revisão da lei tem sido debatida pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Cultural (Comppac) e pela Divisão de Patrimônio Cultural (Dipac), que preferiu não pormenorizar sobre as alterações que devem ser sugeridas até que o intuito seja encaminhado à Câmara. Desde a implementação da norma vigente, em 1998, nenhum proprietário de edificação tombada fez valer a prerrogativa de transacionar seus potenciais construtivos. Uma única tentativa foi feita em 2009 pelos proprietários do Colégio do Carmo, palacete projetado por Luís Perry no início do século XX e tombado em 2000, mas o processo resultou, ao menos até o momento, em um tiro na água.

Para o vereador José Márcio, o fato de a lei aprovada em 1998 não ter “colado” e permanecer como letras frias em um papel sem uso é sua defasagem temporal e seu caráter restritivo. “A lei prevê que os percentuais a serem transferidos sejam inversamente proporcionais ao tamanho do terreno. Essa característica é um inibidor. Além disso, a norma traz uma série de ruas que não poderia receber a transferência. Assim, a lei não se mostra atrativa para o investidor. Não gera demanda”, afirma o parlamentar.

Inspiração

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A partir de tal entendimento, José Márcio apresentou um projeto construído em parceria com o artista gráfico e arquiteto Jorge Arbach, professor convidado do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da UFJF. A peça traz inspirações em legislações similares em vigor em outras cidades, como Curitiba (PR) e Belo Horizonte. Interessado nas questões relacionadas à preservação do patrimônio histórico, Arbach apontou que a legislação vigente traz vícios que impedem sua aplicação prática como o fato de a norma atual permitir a transferência do potencial construtivo apenas entre terrenos localizados na mesma zona residencial. Tal vedação, por exemplo, é sublimada no projeto de lei complementar em tramitação na Câmara.

Entre outras alterações, a proposição pretende rever as áreas onde há impedimento para aplicação da lei vigente. Vias importantes como as avenidas Itamar Franco, Olegário Maciel, Governador Valadares, Rui Barbosa e Andradas e as ruas Santo Antônio, São Mateus, Dom Silvério, Espírito Santo, Floriano Peixoto e Batista de Oliveira, por exemplo, deixariam a lista daquelas onde as transferências do “direito de construir” são vedadas. Outras áreas, porém, seriam incluídas na relação.

Para o vereador, a mudança não incidirá em adensamento urbano, tampouco é vista como ferramenta de fomento à indústria da construção civil. “O investidor poderá adquirir até 20% potencial construtivo. Este é o limitador para que não ocorram situações exageradas. Mesmo assim, a transferência não desobriga o cumprimento dos demais parâmetros da legislação. Toda rua tem uma altura máxima de prédios, por exemplo. A compra do direito de construir não dá a ninguém o direito de transgredir o código de obras. Não chega a fomentar construção civil. Há vários limitadores. O objetivo é preservar manter o patrimônio histórico.”

Transferência requer projeto de restauração

Como instrumentos para incentivar a preservação de patrimônios tombados, o vereador José Márcio explica que a proposição construída em parceria com o artista gráfico e arquiteto Jorge Arbach prevê que a transferência do potencial construtivo ocorra por etapas. Primeiro, os proprietários de imóveis tombados poderão vender até 35% de tal potencial. Com os recursos angariados, deverão elaborar um projeto de restauração do imóvel. Após este trâmite, poderão ser comercializados mais 35% do “direito de construir”, sendo que o restante só poderá ser negociado depois de a execução do projeto previamente apresentado. Finalizada a negociação, os donos de patrimônio tombado poderão iniciar um novo processo após 15 anos, como forma de levantar novo capital a ser, uma vez mais, aplicado nas estruturas históricas.

“O problema não é só tombar. É manter. A pessoa tem um bem, que em geral é de família, que de uma hora para outra é tombado. Ou seja, aquele patrimônio que poderia ser revertido em uma herança ou um futuro mais tranquilo para os descendentes, acaba sendo perdido. A pessoa ainda precisa arrumar dinheiro para preservar o imóvel, mas o máximo que consegue é uma isenção de IPTU”, reforça José Márcio, ao comentar sobre a atual situação dos proprietários de imóveis tombados na cidade. “Da forma que está a construção civil, isso não vai acontecer de uma hora para outra. Mas é uma forma de tentar fomentar a preservação. Para isso, a lei tem que ser atrativa para os investidores que poderão comprar esse potencial.”

O projeto de lei complementar entrou em tramitação em janeiro deste ano e, no início deste mês, ainda estava sob os cuidados da Comissão de Legislação, Justiça e Redação. A peça ainda não tem previsão para ser apreciada em plenário. Segundo o próprio José Márcio, há um compromisso entre ele e o Comppac – o parlamentar, inclusive, tem uma cadeira no conselho – de se aguardar as deliberações do órgão sobre a revisão da legislação, o que pode resultar até mesmo na apresentação de um novo dispositivo. “Vamos retomar a discussão dessas propostas no Comppac. Acredito que o que falta fechar nessa discussão são os locais onde não podem incidir as transferências e a forma de controle desses processos, com registros em cartório. O projeto só será levado para a votação quando houver o entendimento com o Comppac”, explica o vereador.

Caso aprovado o projeto de lei complementar, as prerrogativas dispostas pela proposta valem para qualquer imóvel já tombado ou que seja alvo do processo no futuro. As negociações caberão às partes envolvidas, tendo como referência alguns valores utilizados para cálculo de metro quadrado das áreas em que estão localizadas as edificações tombadas. Caso aprovada, a legislação em vigência atualmente será revogada.