Ano Novo, vida nova e, quem sabe, casa nova? Em uma cidade como Juiz de Fora, com uma parcela significativa da população formada por universitários, as retas final e inicial de ano são marcadas também pelo encerramento e começo de contratos imobiliários. Como em tudo que envolve cláusulas, podem existir dúvidas e até mesmo abusos na hora de alugar um imóvel. A Tribuna ouviu a Agência de Proteção e Defesa do Consumidor de Juiz de Fora (Procon-JF) e uma advogada especialista para levantar dicas de como evitar dor de cabeça ao fechar um contrato imobiliário.
Apesar de os contratos de locação residencial contarem com uma legislação específica, a jurisprudência tem entendido que o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado entre o proprietário do imóvel e a imobiliária e entre a imobiliária e o locatário, de acordo com o Procon-JF. Dessa forma, o órgão pode registrar e processar reclamações envolvendo locações realizadas por intermédio de uma imobiliária.
No intervalo de um ano, Juiz de Fora registrou, por exemplo, 125 reclamações contra prestadores de serviços imobiliários. Os dados do Procon-JF dizem respeito às queixas feitas entre 1º de dezembro de 2022 e 30 de novembro de 2023. Dentre elas, estão problemas na estrutura; oferta não cumprida ou serviço não fornecido; dificuldade ou atraso na devolução de valores; cobrança de tarifas, taxas ou valores não previstos no contrato; discordância ou dúvida no reajuste; cobrança indevida ou abusiva para alterar ou cancelar o contrato; dificuldade de contato, demora ou má qualidade no atendimento e renegociação ou parcelamento de dívida.
“Cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de serviços, que se mostrem abusivas, são nulas de pleno direito. Nesse sentido, além do registro no Órgão de Defesa do Consumidor para tentativa de solução amigável do conflito e apuração de eventual prática infrativa, todo e qualquer consumidor pode optar pelo ajuizamento da competente ação para ser declarada a nulidade de cláusula contratual que contrarie o disposto no CDC, ou, de qualquer forma, não assegure o justo equilíbrio entre direitos e obrigações das partes”, aponta o Procon-JF.
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De olho no contrato
O que é combinado não sai caro, desde que esteja especificado no contrato firmado entre o locador e o locatário. De acordo com Tamires Oliveira, advogada do Núcleo de Prática Jurídica do Centro Universitário Estácio Juiz de Fora, o contrato formal é a principal forma de garantia para todos os envolvidos. No documento, é preciso incluir todos os dados necessários para a negociação, bem como as obrigações e os deveres das partes. “Evitem acordos verbais. Acordos verbais não conseguem abarcar todas as questões que são necessárias para a formalização da locação de um imóvel.”
É no contrato que o locatário pode identificar, inclusive, cláusulas abusivas. Nesses casos, a advogada orienta que as partes tentem um acordo para anular ou ajustar o item. Em caso de dúvidas, um profissional da área pode auxiliar no que fazer. “Exigir pintura nova de imóveis, exigir reparos que são de obrigação do proprietário do imóvel, a cobrança de aluguel e o reajuste de aluguel de forma indevida, o pedido de devolução do imóvel antes do prazo previsto em contrato, sem que haja uma necessidade justificável, dentre tantos outros, são consideradas cláusulas abusivas”, exemplifica. “Muitas vezes as imobiliárias são parte fundamental nesse processo, porque elas auxiliam tanto na orientação quanto na análise de contratos que tenham paridade entre as partes. Então, vamos ficar atentos, procure um profissional da sua confiança, porque é fundamental que você conheça os seus direitos para poder colocá-los em prática.”
Conforme a especialista, algo que também costuma ser comum mas que é vedado por lei é a dupla garantia, como caução e fiador, por exemplo. Outro ponto para se atentar é a realização de vistorias sobre as condições do imóvel. Isso porque o laudo também será usado ao final do contrato para evitar problemas tanto para o locatário quanto para o locador, considerando que o imóvel deve ser devolvido em plenas condições de uso e sem alterações estruturais.