A reforma tributária aprovada pelo Congresso Nacional e em fase de regulamentação vem gerando dúvidas e preocupações entre proprietários e inquilinos.
De acordo com o advogado tributarista Luiz Bezerra, o impacto sobre o mercado de aluguéis será restrito a dois perfis específicos: empresas imobiliárias, que já recolhem tributos atualmente, e pessoas físicas que possuam mais de três imóveis alugados e renda anual superior a R$ 240 mil, ou cerca de R$ 20 mil mensais.
“Pessoas jurídicas já pagam. Para pessoas físicas, há um filtro: é necessário ter mais de três imóveis e faturar mais de R$ 240 mil no ano anterior. Se você tem quatro ou cinco imóveis herdados, mas não atingiu esse valor, não precisará contribuir”, explica Bezerra.
Portanto, a grande maioria dos proprietários não será afetada pela reforma.
IBS e CBS
A reforma criou dois novos impostos, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão tributos existentes como IPI, PIS, Cofins, ICMS e ISS.
Para as empresas imobiliárias, a mudança não representará aumento significativo da carga tributária, pois haverá um redutor de 70% sobre a alíquota. O objetivo principal é simplificar a tributação, e não aumentá-la.
Cadastro Imobiliário Brasileiro
Uma das novidades mais comentadas é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), chamado de “CPF dos imóveis”. Ele reunirá informações dispersas entre cartórios, prefeituras e órgãos fiscais, centralizando dados sobre titularidade, metragem e valores dos imóveis.
Os contribuintes não precisarão alimentar o cadastro; ele será atualizado a partir de movimentações como vendas, heranças ou transferências. Segundo Bezerra, a medida é positiva, desde que realmente evite duplicidade de registros e simplifique o acesso à informação.
IPTU
O surgimento do “CPF dos imóveis” levantou receios sobre possível aumento do IPTU. O advogado ressalta que a decisão depende de cada prefeitura e que os valores do cadastro só serão atualizados quando houver movimentação registrada em cartório.
Assim, o cadastro não implica aumento automático do imposto municipal.
Empresas e imobiliárias
As empresas que atuam no mercado de aluguéis continuarão pagando tributos, mas agora sob a nova sistemática do IBS e CBS, sem acréscimos.
O Imposto de Renda permanece inalterado, e a carga tributária final tende a se manter semelhante à atual, garantindo que a reforma simplifique a arrecadação sem onerar excessivamente os contribuintes.
A implantação da reforma será gradual, 2025 servirá como período de teste com alíquota inicial de 1%, 2026 permitirá avaliação prática da arrecadação e, somente em 2027, entrarão em vigor as alíquotas definitivas. Essa abordagem evita impactos abruptos e permite adaptação do mercado.
Planejamento tributário é essencial
Proprietários com mais de três imóveis e renda elevada devem considerar abrir empresas para gerir seus aluguéis, aproveitando os benefícios fiscais. Além disso, é fundamental buscar orientação de planejadores tributários, sucessórios e contadores especializados, evitando problemas com a Receita Federal.
Alguns locadores tentam justificar aumentos abusivos com a reforma tributária. Bezerra alerta que qualquer reajuste deve respeitar contratos vigentes, inclusive índices como o IPCA. Inquilinos podem exigir o cumprimento dos contratos e negociar reajustes dentro da legalidade.
Planejamento e atenção aos contratos são essenciais para proprietários e inquilinos neste novo cenário.
