Após passarem mais de um ano no sufoco, alternando períodos de fechamento e reabertura no decorrer da pandemia, até 75% dos comerciantes de Juiz de Fora têm uma preocupação a mais: como arcar com o valor dos alugueis diante das constantes altas do Índice Geral de Preços (IGP-M), normalmente usado nos contratos para a correção anual de locações comerciais e residenciais. Diante do acúmulo no índice de 33,8% nos últimos 12 meses, o Sindicato do Comércio de Juiz de Fora (Sindicomércio-JF), junto a outras 24 entidades empresariais do país, aguarda decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre a ação judicial proposta para substituir o IGP-M pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que soma alta de 8,99% no período de julho de 2020 até o mês passado. A medida é considerada urgente pela entidade local diante da constatação de que apenas 25% dos quase dez mil lojistas ligados ao sindicato na cidade têm imóveis próprios.
A dificuldade também atinge quem paga moradia, já que a chegada do coronavírus contribuiu para agravar o número de desempregados e para achatar os rendimentos, mesmo que momentaneamente, com as reduções de jornadas e salários. Segundo especialistas, o momento é de negociar aluguel caso a caso, porque, ao mesmo tempo em que os inquilinos procuram um valor que caiba no bolso, muitos locadores não podem se dar ao luxo de ficar com imóveis desocupados por meses a fio.
Pesquisa realizada pelo Sindicomércio em janeiro deste ano apontou que mais de duas mil lojas foram fechadas em Juiz de Fora, enquanto quase cinco mil empregos acabaram perdidos como reflexo da Covid-19 no ano passado. “Em 2021, as empresas não estão demitindo mais com tanta frequência, mas também não estão empregando, então isso é ruim”, destaca o presidente do Sindicomércio, Emerson Beloti.
Além disso, o aluguel está entre as principais despesas do setor, e muitos vendedores ou prestadores de serviço procuram manter o mesmo ponto para fidelizar clientes. “Um dos motivos que nos levou a entrar com essa ação foi justamente o fato de Juiz de Fora ter o perfil das outras cidades maiores. Hoje, 75% das empresas são locatárias. Então há esse impacto do IGP-M, que há muito tempo vem se colocando em contratos”, pontua Beloti.
A classe defende que o índice superior a 30% deixa clara sua distorção em relação à realidade econômica brasileira, por não retratar a inflação anual real, considerada pelo IPCA. A ideia de levar esse último em conta na revisão de contratos é chegar a um equilíbrio que possibilite às empresas manterem-se saudáveis financeiramente, já que centenas não sobreviveram a este período pandêmico e precisaram fechar as portas, ou outras tiveram que mudar para endereços menos onerosos.
Negociação caso a caso
Já na opinião do presidente da Associação Juiz-forana das Administradoras de Imóveis (Ajadi), Diogo Souza Gomes, a busca por índices alternativos ao IGP-M na revisão dos aluguéis pode ser mais complexa do que parece. “Existem várias discussões sobre o assunto, inclusive questões judiciais. E se amanhã o IPCA chegar aos 33% ou 40%? Acredito que existirão mudanças do próprio mercado imobiliário em relação a isso, como talvez limitar em contrato um teto de percentual de aumento, mas, por hora, a negociação caso a caso é o melhor caminho. Pelo menos aqui na Souza Gomes, a grande maioria dos proprietários entendeu a situação e negociou esse reajuste, seja aplicando o índice do IPCA, seja negociando um percentual menor ou até mesmo abrindo mão do índice para manter o cliente e o imóvel ocupado.”
Apesar de muitas placas de “aluga-se” e lojas desocupadas poderem ser vistas pela região central da cidade, o mercado imobiliário foi um dos que menos sofreu com a pandemia, conforme a Ajadi. “Claro, olhando o cenário geral, tivemos problemas pontuais e principalmente um impacto na locação, tanto residencial quanto comercial. Mas, em regra, o mercado cresceu nesse período, muita gente resolveu antecipar planos, outros tiveram a necessidade de mais espaço, seja para a família ou até mesmo para criar um home office definitivo e estruturado, então isso acabou movimentando muito as vendas e as locações”, avalia Diogo.
Mesmo com análise geral otimista, o presidente da Ajadi considera que o segmento que mais tem sofrido é o de imóveis comerciais. “Sem dúvida foi o mais afetado pela pandemia, tanto pelas empresas que precisaram fechar as portas, quanto pelas que conseguiram mudar o modelo de negócio – e o ponto físico passou a não ser necessário. Claro, por outro lado, tivemos empresas migrando de espaços, por exemplo: o restaurante que focou no delivery e mudou a operação para um galpão para ganhar eficiência na cozinha e na entrega.”
Nesse contexto, a orientação da Ajadi para as imobiliárias da cidade é a negociação, visto o seu papel de intermediadora entre inquilinos e proprietários, levando em consideração cada caso. “Essa conversa pode levar a vários compromissos, seja a carência de alguns meses, a definição de uma porcentagem menor, o parcelamento dos valores, negociação de contrapropostas e outras condições que sejam benéficas para ambos os lados.”
Chamada de Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF 869-DF), a ação junto ao STF é movida pelo Partido Social Democrático (PSD). O Sindicomércio-JF e as demais entidades empresariais integram o processo como amici curiae, ou seja, participam como terceiros, para fornecer subsídios ao julgamento da causa. O relator do caso é o ministro Alexandre de Moraes. “Vimos que não tínhamos legitimidade parar entrar direto, e o PSD se sensibilizou pela causa. Mas nós que fizemos todos o levantamentos”, explica Beloti.
‘Pessoas que pagavam R$ 1 mil vão pagar quase R$ 1.350’
O presidente do Sindicomércio, Emerson Beloti, acredita que pelo fato de o IGP-M estar muito ligado à valorização do dólar, outros índices seriam mais justos para mediar os contratos de aluguel. Além do IPCA, ele cita que o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) e o Índice Geral de Preços (IGP-DI) são mais próximos da realidade. “O IGP-DI se difere por poucos parâmetros de estudo do IGP-M, porque também tem o dólar como balizador. São situações que não fazem parte do cotidiano das pessoas, porque não ganhamos em dólar, e a maioria das pessoas não compra em dólar. Então, de uns anos para cá, o IGP-M vem se distanciando assustadoramente do IPCA.”
Na visão dele, muitas lojas estão fechadas na cidade não simplesmente pelo valor do aluguel, mas pelo modo como é proposto o contrato, com previsão de reajuste pelo IGP-M. “O lojista fica um ano naquele local. Depois, a locação sobe 30%, e ele é obrigado a ir embora. Residência é a mesma coisa. Pessoas que pagavam R$ 1 mil vão pagar quase R$ 1.350, mas e o salário não subiu isso”, constata.
Acordo
Por essa lógica, o arquiteto de sistemas Thiago Silva, 30 anos, conseguiu negociar seu aluguel residencial para continuar morando no mesmo endereço no Bairro Alto dos Passos, Zona Sul. “Felizmente não precisei mudar de imóvel, mudança é sempre um transtorno. Com o cenário político-econômico que estamos vivendo nos últimos dois anos, eu fiquei bem apreensivo sobre como seria a negociação do novo valor. Seria muito difícil continuar no mesmo imóvel se o ajuste fosse em cima do IGP-M. Os salários não estão chegando nem perto de sofrer reajustes parecidos e, quando ainda contamos com a inflação, que vem corroendo os salários, fica mais complicado ainda.”
Segundo o locatário, a negociação foi bem tranquila. “Com todo esse cenário, a imobiliária foi bem solícita e ágil na hora de fazer a intermediação com o locador. Ele entendeu o porquê de eu estar pedindo uma negociação e chegamos a um acordo que julgo ter sido bom para os dois lados.”
Aumento de preços
Já o arquiteto Tomaz de Oliveira Guimarães, 28, confessa que não se atentou muito para a questão do reajuste em seu contrato de aluguel, fechado neste mês, referente a um apartamento no Bairro Granbery, região central. A cláusula diz que o valor mensal será reajustado tomando-se por base os índices de inflação ocorridos no período imediatamente anterior, pela ordem descrita, começando pelo IGP-M.
“Eu simplesmente aceitei, porque não tinha para onde correr.” O valor também ultrapassou um pouco o que ele planejava, em torno de R$ 1 mil com as taxas. “Apesar de estarem falando que tem muito imóvel disponível, achei muito difícil encontrar um bom apartamento (nos bairros mais centrais), e mesmo assim não consegui como queria, com varanda.” Segundo ele, quando começou a pesquisar valores, a realidade era outra. “Os apartamentos encareceram desde quando comecei a procurar até quando consegui alugar de fato. Deu quase R$ 200 de diferença de outro apartamento no mesmo edifício, em questão de meses.”
‘O momento agora é de darmos as mãos’
O presidente do Sindicomércio, Emerson Beloti, enfatiza que a situação dos imóveis comerciais é mais complicada do que dos residenciais. “Alguns locadores estão sensíveis, porque estão vendo que, com os imóveis fechados, têm que arcar com os custos de condomínio e IPTU. Mas não é a maioria. Às vezes, com a negociação, cai para 16,17%, mas ainda assim é o dobro do IPCA. Solicitamos que mudem esse índice, porque está ficando insuportável para todos. Ou que, pelo menos nesse tempo de pandemia, leve-se em conta o IPCA, porque as empresas estão passando por muita dificuldade, então o aluguel ficou um peso enorme. Apesar de terem retomado as vendas, não conseguem empregar mais pessoas.”
Proprietária de lojas e salas comerciais no Centro, uma empresária, que preferiu não se identificar na reportagem, conta que tentou se adaptar diante da pandemia. “Nos meses em que o comércio ficou fechado, cheguei a conceder descontos de até 50% no valor do aluguel. Os reajustes também foram negociados, já que o IGP-M está absurdo, fora da realidade econômica. Tenho usado o IPCA.” Sem negar que as concessões impactaram no seu próprio orçamento, a empresária diz que essa situação foi imposta pela pandemia. “Busquei um equilíbrio para os dois lados, tanto do meu, quanto dos inquilinos, até que esta fase tão perversa passe.”
Para Beloti, mesmo que haja livre negociação entre algumas partes é necessário que se estabeleça um parâmetro diferente do IGP-M. “O Sindicomércio representa quase dez mil empresas de Juiz de Fora, das quais 75% não são donas do próprio imóvel, então a obrigação é ver todas as possibilidades para que continuem empregando, construindo e gerando renda. É preciso um índice mais realista, porque o IGP-M está fora de contexto. O momento agora é de darmos as mãos. Alguns locadores estão bem conscientes, outros acham que está tudo normal. Ano passado o IGP-M já estava alto, mas não esse disparate.”
Tempestade perfeita
Na avaliação do economista e professor da Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF) Lourival Batista de Oliveira Júnior, o descontrole da inflação reflete nos índices, como o IGP-M, e o aumento das taxas de juros, como medida de combate à inflação, só concentra mais a renda. “A opção de política econômica do Governo federal deixou as desvalorizações cambiais irem além. A pandemia de Covid-19 também ajudou a impactar, criando a tempestade perfeita.” Também integrante do Conselho Regional de Economia de Minas Gerais (Corecon-MG), Lourival lembra que, ao mesmo tempo em que houve alta do IGP-M, agravou-se ainda mais a situação de vulnerabilidade e de desempregados no país. “Muita gente perdeu renda e não tem condição de pagar aluguel.”
Segundo ele, como já existe uma legislação sobre os reajustes, o que inquilinos podem fazer é tentar negociar. Já a médio e longo prazos, o ideal, conforme o conselheiro do Corecon, seria a implementação de políticas nacionais para que as pessoas tenham seu imóvel e não precisem alugar. “Para quem depende de pagar aluguel, está muito apertado. Se houvesse política de combate ao déficit habitacional nos últimos anos, as pessoas não estariam dependentes agora.” Sobre a situação do comércio, ele pontua que determinadas áreas da cidade já têm seus donos. “A ideia é permitir que outros espaços sejam ocupados para a questão comercial, criando ofertas. E o mercado vai se ajustando. Quantos empreendimentos estão surgindo na Zona Norte? Com a mobilidade urbana, as pessoas têm acesso a qualquer parte.”
Para o economista, mesmo que a ação no STF seja favorável à categoria, permitindo a alteração do índice de reajuste do IGP-M para o IPCA, há necessidade de políticas públicas setoriais específicas, já que os proprietários de imóveis podem continuar tendo força para imporem-se. “Esse tipo de medida não adianta muito.” O especialista enfatiza que, neste momento de pandemia, qualquer cenário mais favorável à economia passa pela aceleração da vacinação. “A própria cadeia produtiva hoje é globalizada e depende do mundo para voltar a funcionar.”