O aluguel de imóveis residenciais ficou 12,78% mais caro no último ano em Juiz de Fora. O levantamento, disponibilizado à Tribuna pelo ZAP+, considerou a variação dos preços dos anúncios de casas e apartamentos da plataforma entre maio de 2022 e de 2023. Em relação à venda de imóveis, os valores aumentaram 1,44%. Especialistas do ramo imobiliário apontam que o encarecimento acontece, entre outros fatores, por conta do aumento da procura por imóveis após uma demanda reprimida ocasionada pela pandemia da Covid-19.
O cálculo do ZAP+ foi feito a partir do preço médio por metro quadrado. Em maio de 2022, o valor para locação era de R$ 14,08 por metro quadrado. O número subiu para R$ 15,88 em maio deste ano. Já o preço médio para venda foi de R$ 4.213,31 por metro quadrado no ano passado. Em 2023, o custo passou para R$ 4.274,09 por metro quadrado.
O valor fica um pouco abaixo do observado no país. O índice FipeZap+ de maio, feito com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), mostra que o preço de locação residencial acumulou uma alta de 16,52% no ano. Considerando os cinco primeiros meses de 2023, essa variação foi de 7,76%. Em relação aos valores de venda, a alta foi de 5,67% no ano e de 2,02% entre janeiro e maio.
Conforme o presidente da Associação Juiz-forana de Administradoras de Imóveis (Ajadi) e CEO da Souza Gomes, Diogo Souza Gomes, desde a pandemia, os imóveis vêm passando por reajustes em seus valores, especialmente pela variação no preço de materiais de construção, que se elevaram nos últimos anos.
“Durante um bom tempo, as construtoras não repassaram esse valor para o consumidor, principalmente as que já estavam com obras adiantadas, mas essa hora chegou e temos visto esse reajuste acontecer nitidamente na cidade”, explica. “Além disso, o volume de lançamentos diminuiu nos últimos meses e, com menos oferta, a tendência é que o estoque das construtoras diminua e elas elevem o preço.”
Com maior procura e menor oferta, a tendência é que os valores aumentem. Porém, há uma expectativa de retomada para o mercado de lançamentos, o que, entre outros pontos, pode contribuir para a estabilidade dos preços dos imóveis. “A projeção para o segundo semestre é que as construtoras que estão com lançamentos represados voltem a lançar, sobretudo se a taxa de juros realmente cair e o consumidor voltar a ter mais segurança para assumir uma dívida de longo prazo”, aponta Diogo.
Demanda retraída aumenta buscas por locação na cidade
Na percepção do diretor regional da Re/Max, Toti Faria, o aumento nos preços dos imóveis está relacionado a uma demanda retraída da pandemia da Covid-19. Em Juiz de Fora, a maior procura por imóveis se justifica, especialmente, pelo movimento universitário, que retomou a normalidade após o fim das restrições sanitárias. “Nós observamos que há algumas regiões de Juiz de Fora em que o valor do aluguel cresceu mais de 15%, principalmente as regiões vinculadas a estudantes, como a Cidade Alta e o Bairro São Mateus, que tiveram uma valorização maior.”
O estudo Radar Imobiliário, feito pelo ZAP+, mostra, justamente, que São Mateus e São Pedro estão entre os bairros mais procurados na cidade. São Mateus lidera o ranking como o principal de Juiz de Fora, concentrando 9,64% da demanda por locação e 9,89% para venda. O Centro aparece em segundo lugar, com 9,25% das buscas para locação e 6,19% para vendas. Já São Pedro é o terceiro mais procurado, com 8,41% de demanda por locação e 6,13% para venda.
Enquanto o movimento para aluguel de imóveis teve um crescimento expressivo, a realidade não foi a mesma para a compra e venda. De acordo com Toti Faria, isso acontece por conta da retração no setor de construção civil da cidade. “Nós creditamos isso, sobretudo, ao encarecimento dos insumos. A construção civil sofreu com a pandemia um acréscimo muito alto no preço do aço, da cerâmica, e isso não ocorreu com a renda das famílias. Então, naturalmente, as construtoras ficaram com algum estoque e elas precisam regularizar isso. Dessa forma, a demanda por imóveis de compra e venda não aconteceu na mesma frequência de locação.”
Juros altos
O aumento na demanda por locação movido pela vocação educacional de Juiz de Fora também é apontado pela sócia-proprietária da Oliveira Matta Imóveis, Eliane Oliveira. Além disso, a baixa nas vendas também se explica pelos altos valores dos juros, o que leva as pessoas a preferirem aplicar o dinheiro de outras formas do que investir em imóveis. “O investidor que tem aí R$ 1 milhão, deixando no banco, tem um retorno mensal muito mais do que se ele comprar uma loja ou um apartamento para locação”, exemplifica. “Infelizmente, a política dos juros altos está impedindo que a comercialização de imóveis para venda, loteamentos e imóveis avulsos melhore um pouco.”
Valorização
De acordo com o diretor de vendas da imobiliária Ribeiro & Arrabal, Anderson Ribeiro, os preços de imóveis sempre tendem a aumentar, nunca o contrário. Isso porque eles estão diretamente relacionados a outros fatores, como a construção civil. “Historicamente, o imóvel nunca caiu de preço. Uma vez ou outra é que cai algum porque a pessoa está precisando com urgência, mas não em um gráfico natural”, diz. “O que acontece às vezes é uma economia ruim, e o imóvel fica estagnado e depois aumenta, porque os custos de materiais, custos de mão de obra sempre aumentam.”
Construção civil ainda se recupera de pandemia
O mercado de lançamentos foi afetado de diferentes modos durante a pandemia da Covid-19. Além do aumento no preço dos insumos da construção civil, houve também a dificuldade com a mão de obra por conta das restrições sanitárias durante o período, de acordo com o diretor comercial do Grupo Inter (INC Empreendimentos e Seven Incorporadora), Tony Carvalho. “Todas as incorporadoras que já tinham iniciado as suas obras tiveram que atualizar seus valores durante todo tempo de construção. Agora, com a volta da normalidade, a demanda pelo imóvel em construção vem aumentando no mercado.”
Para além da pandemia, outros fatores econômicos justificam o atual cenário no mercado imobiliário e da construção civil, de acordo com o diretor da Rezato, Wilson Rezato, como o baixo crescimento do PIB nos últimos anos. “Desde 2016, o preço de venda de imóveis na cidade praticamente não se alterou e, inevitavelmente, o custo sofreu um acréscimo enorme, tanto na mão de obra quanto nos materiais, como podemos exemplificar com o preço do aço, que sofreu um aumento de 120% nos primeiros seis meses da pandemia.”
De acordo com Rezato, apesar de o setor ainda estar lidando com a pós-pandemia, há ainda um sentimento otimista de melhora, mas que depende de determinadas mudanças. “Controle efetivo da inflação, mantendo abaixo de 4%, seguido de grande queda nos juros; e provavelmente criar condições políticas e econômicas para que a Selic caia dos atuais 13,75% para algo menor que 7%. Com estas condições, teremos a melhora esperada”, aponta.