A Avenida Deusdedit Salgado, na Região Sul, vive um processo de transformação que a coloca como uma nova vertente de crescimento e desenvolvimento na cidade. Em 2000, o poder público já sinalizava o interesse em torná-la eixo de expansão da economia juiz-forana, vocação que foi confirmada com a duplicação da pista em 2011. Com uma ocupação gradual ao longo dos anos, agora a via está em plena transformação com a chegada de empreendimentos mais diversificados como residenciais, hospital e escola. A perspectiva é de que o local atraia cada vez mais negócios, o que irá contribuir para a geração de emprego, renda e o aumento da circulação de pessoas. Toda esta movimentação, no entanto, exige atenção do município aos desafios urbanísticos que podem surgir.
Doutora em planejamento urbano e regional, a professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da UFJF, Luciane Tasca, relembra que o interesse em traçar um eixo de expansão da economia por meio da Avenida Deusdedit Salgado para a circulação de mercadorias entre metrópoles vem de longa data. “O planejamento estratégico da gestão do prefeito Tarcísio Delgado mostrava esta intenção.” Ela avalia que o processo de crescimento aconteceu em fases. “Na primeira, tivemos a chegada de empreendimentos como o Center Car e o La Rocca. Num segundo momento, foi realizada a duplicação da pista e a desapropriação de moradias. Nesta fase, nós tivemos a consolidação dos segmentos que ali se instalaram: chegaram novas lojas do setor automotivo e mais casas de eventos.”
Para a especialista, o trecho vive o terceiro momento de expansão. “O mercado imobiliário percebeu que a proposta deu certo e começou a investir de forma mais diversificada, o que tem modificado a ocupação naquela área. Recentemente, tivemos as construções do Hospital da Unimed e de um condomínio residencial de alto padrão.” Também é esperada a inauguração de uma escola que terá o primeiro ano letivo em 2022. “São empreendimentos que demandam mão de obra para o funcionamento, então, teremos maior circulação de pessoas, o que exige infraestrutura adequada para isso. Neste sentido, há a necessidade de mais linhas de ônibus, áreas de estacionamento, travessias para pedestres, dentre outros.”
Luciane acredita que uma próxima fase deste processo de crescimento irá acontecer em breve. “Será preciso um comércio de apoio aos moradores e trabalhadores. Podemos esperar que, futuramente, sejam instaladas padarias, farmácias, dentre outros tipos de negócio.” Ela destaca que, para isso, é importante que ocorra uma revisão da legislação urbana. “A Lei 6.910, que dispõe sobre o uso e a ocupação do solo no município, é muito antiga, data de 1986. Desde então, ela recebeu várias emendas, o que provoca uma descontinuidade e não promove uma leitura global da cidade. Falta uma visão mais ampla sobre Juiz de Fora. Com esta revisão, será possível verificar quais são as demandas de adequação necessárias para este tipo de crescimento.”
Impactos e planejamento territorial
A mudança na forma de ocupação da Avenida Deusdedit Salgado impacta diretamente a economia juiz-forana. A chegada de novos empreendimentos irá trazer mais emprego e renda. A localização próxima à BR-040 propicia que os negócios ali instalados tenham maior abrangência, atingindo não só o público juiz-forano. “É uma região que está passando por um processo de reurbanização e apresenta um grande potencial econômico, podendo se tornar um vetor de desenvolvimento da cidade”, analisa o secretário de Desenvolvimento Econômico, Turismo e Agropecuária, Rômulo Veiga. “O acesso rápido à BR-040 facilita a instalação de comércio e serviços que tenham uma atuação regional. Isto é muito positivo economicamente.”
Resultado de R$ 130 milhões de investimento, o Hospital da Unimed é um dos projetos mais robustos localizados na Avenida Deusdedit Salgado. O empreendimento irá disponibilizar 190 leitos na saúde suplementar, com capacidade para mais de 14 mil internações por ano. O hospital foi projetado para ser referência para um universo de 300 mil clientes da operadora, na Zona da Mata e adjacências, e deve gerar cerca de 800 empregos diretos. A edificação está situada em um terreno de 35 mil metros quadrados, sendo nove mil deles destinados à área verde.
“A Unimed movimenta, anualmente, R$ 600 milhões na saúde em Juiz de Fora. Com o hospital, a expectativa é intensificar os resultados, compartilhando seu crescimento com toda a cadeia produtiva”, informou a assessoria. “Desde a compra do terreno, o Hospital Unimed vem sendo um grande catalisador de negócios, atraindo empreendimentos para o seu entorno no Salvaterra.” A ativação do hospital será gradativa, com abertura inicial para a realização de exames e procedimentos de menor complexidade agendados e internações de 12 horas no máximo. “Prontoatendimento para urgências e emergências, partos e internações clínicas ficarão para as fases seguintes. Esta ativação sequencial é fundamental para conduzir o início das operações em um cenário controlado, com total segurança.”
Os projetos futuros da Unimed incluem continuar investindo na Avenida Deusdedit Salgado. “No plano de expansão, está prevista a construção de um Business Center, em novo prédio, ao lado do hospital.” Ainda de acordo com a assessoria, a localização é estratégica para o atendimento de beneficiários da cidade e da região.
‘Cidade sustentável’
Na avaliação do secretário Rômulo Veiga, a criação de novos eixos com potencial econômico está de acordo com o conceito de cidades sustentáveis. “A descentralização e a distribuição do uso do espaço é um dos aspectos, e o crescimento da Deusdedit contribui neste sentido.” No entanto, ele ressalta que é importante direcionar a ocupação no local. “A avenida é como se fosse uma folha em branco que pode ser modelada para atender as necessidades futuras. Seria interessante criar um corredor empresarial com empresas de tecnologia, inovação e sustentabilidade, por exemplo.”
Rômulo ressalta, ainda,que este processo deve ser ordenado. “Não podemos esquecer que ali é uma das portas de entrada da nossa cidade. Não podemos permitir, por exemplo, um problema de mobilidade com trânsito intenso. Este processo de crescimento deve ser acompanhado da oferta de infraestrutura em diferentes aspectos.”
Avenida será um “corredor de negócios”
A aposta do mercado imobiliário é de que a Avenida Deusdedit Salgado se transforme em um “corredor de negócios”. Desta forma, as perspectivas para os próximos anos é de novos empreendimentos. O vice-presidente da Associação Juiz-forana das Administradoras de Imóveis (Ajadi) e diretor da imobiliária Souza Gomes, Diogo Souza Gomes, diz que estão sendo realizados estudos com esta finalidade. “Novos lançamentos na região estão sendo estudados. Posso adiantar um centro comercial, uma torre residencial e um novo loteamento horizontal, todos focados no médio padrão.”
Para ele, a duplicação da via foi responsável por uma revitalização que atraiu o olhar dos investidores. “Este foi o marco para esse novo momento da região. As novas pistas deram à entrada da cidade um ar mais moderno e bonito, inclusive com o novo pórtico. A Deusdedit é ainda uma das poucas avenidas que temos largas, com terrenos amplos e planos”, pontua. “Além dos imóveis comerciais mais antigos, como casas noturnas e concessionárias, agora temos a chegada de hospital, uma grande construtora, hotel, colégio e loteamentos residenciais. Essa transformação mudou o cenário econômico da região. A tendência é de constante crescimento.”
Uma das iniciativas do setor imobiliário na Deusdedit Salgado se tornou um marco de vendas referência no mercado nacional. Em agosto do ano passado, foi realizado o lançamento do empreendimento Estrela Alta, loteamento para usos residencial e comercial. Em menos de oitos horas, os 540 lotes foram vendidos. “Nós tínhamos uma aposta com relação ao Estrela Alta que virou realidade. Foi um marco não só pelas características comerciais que foram alcançadas, mas, principalmente, pelos aspectos de urbanismo”, disse à Tribuna o engenheiro fundador da empresa Estrela Urbanismo, responsável pelo empreendimento, Rodrigo Mendonça. Atualmente em obras, o empreendimento será inaugurado em 2021. “Levamos quatro anos desenvolvendo o projeto. “A localização é especial. Não se trata apenas de um condomínio. É um bairro, com áreas para parques e equipamentos comerciais formando uma nova centralidade em Juiz de Fora.”
Demanda
Segundo o vice-presidente da Ajadi, Diogo Souza Gomes, ainda há a predominância da procura por imóveis comerciais na região. “Mas já vemos o interesse pelo lado residencial impulsionado, principalmente, pelo lançamento do condomínio Estrela Alta.” Ele destaca os impactos desta nova fase de ocupação no entorno. “É importante frisar que a avenida é um vetor de crescimento e as proximidades acabam se beneficiando com essa modificação urbana, como é o caso do Teixeiras, do Acesso Sul e da região do Salvaterra.” Estas áreas também tendem a crescer e receber o interesse de investidores e consumidores.
O condomínio Estrela Alta, por exemplo, foi responsável por atrair uma escola para o Bairro Salvaterra que será aberta à comunidade. “O primeiro ano letivo será em 2022. É um colégio conceituado, com 51 anos de atuação no Rio de Janeiro, e que abrirá a primeira unidade fora de lá. O modelo pedagógico, a arquitetura e as instalações são diferenciados”, diz Rodrigo Mendonça.
Desenvolvimento deve ser sustentável
A subsecretária de Planejamento do Território da Prefeitura de Juiz de Fora (PJF), Lívia Delgado, afirma que as leis 6.908/86 e 6.910/86, que dispõem sobre o parcelamento, o uso e a ocupação do solo em Juiz de Fora, devem ser revisadas com base nas diretrizes estabelecidas pelo Plano Diretor Participativo de 2018, o que inclui o eixo de estruturação urbana da Avenida Deusdedit Salgado. “Esta revisão deve traduzir a realidade do território, garantindo seu desenvolvimento de forma sustentável, com base em um estudo específico que será contratado. Este estudo, chamado de Plano Regional de Estruturação Urbana, vai apontar os elementos necessários para entendermos se a expansão que se deu ao longo dos anos foi acompanhada da infraestrutura adequada, se há outras tendências de crescimento, se há necessidade de restringir este processo de expansão, entre outros aspectos.”
Lívia esclarece que o zoneamento e as normas de posturas para os lotes foram estabelecidos em 2011, quando ocorreu a duplicação da via, por meio da Lei 12.450/11. “Foi a partir disso que foram criadas as condições para a atual ocupação. Foram permitidas atividades comerciais, de serviço e institucionais. O uso industrial foi vedado.” Ela ressalta a importância de que este desenvolvimento seja orientado. “Observamos uma expansão que dotará a área de características distintas das que identificamos atualmente. É imprescindível que este crescimento seja acompanhado da infraestrutura adequada, no que se refere ao abastecimento de água, rede de esgoto, drenagem, limpeza urbana, transporte coletivo, equipamentos comunitários de educação, saúde e lazer.”
Contrapartida social
A professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da UFJF, Luciane Tasca, analisa a importância da realização de contrapartidas à comunidade neste processo de crescimento. “Quando há a expansão das fronteiras da cidade, vemos alguns vazios ao longo do tecido urbano. Estes espaços poderiam receber praças, parques e outros tipos de equipamentos públicos, por exemplo. O eixo de expansão da Avenida Deusdedit Salgado está próximo a bairros mais populares e seria interessante projetos desta natureza.”