As vastas áreas às margens da BR-040, entre o Salvaterra e a Barreira do Triunfo, antes desocupadas, têm cedido espaço para canteiros de obras. A realidade pode ser comprovada em cifras: a região concentra cerca de R$ 340 milhões em investimentos, entre negócios já sediados e por inaugurar (ver quadro). Segundo dados da Fiemg Regional Zona da Mata, são 15 milhões de metros quadrados nos limites do município cortados pela rodovia. A carência de terrenos industriais e o interesse de empresas pela cidade têm impulsionado o crescimento empresarial para aquela região, altamente valorizada. Para se ter uma idéia, o preço do metro quadrado em lotes com infra-estrutura em distritos industriais, conforme dados de Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci), Fiemg e Prefeitura, varia de R$ 35 a R$ 50. Na rodovia, o metro quadrado de terrenos sem infra-estrutura está custando até três vezes mais: entre R$ 40 e R$ 150.

Em alguns casos, a especulação imobiliária tem emperrado as rodadas de negociação. O preço de uma área de 400 mil metros quadrados próxima à Mercedes-Benz, por exemplo, que não valeria mais de R$ 6 milhões no mercado, chegou a ser oferecida por R$ 17 milhões para uma indústria interessada em se instalar lá, segundo informações da Fiemg e da PJF. Diante do montante, teria desistido do negócio. "Com este valor, daria para construir a fábrica inteira", destaca o presidente da Fiemg Regional Zona da Mata, Francisco Campolina.

Ele ressalta que todas as áreas estão nas mãos de particulares e demonstra preocupação com a supervalorização. "A especulação econômica está tamanha, que inviabiliza o projeto de qualquer empresa que queira esses terrenos." Para Campolina, estão vendendo "pasto" mais caro do que lote com infraestrutura, já que os terrenos na rodovia nem sempre contam com acesso, água, luz e gás natural, demandando ainda mais investimentos.

 

Frentes contra a especulação

A única possibilidade de reverter esse cenário, ressalta o representante da Fiemg, é a desapropriação pelo Poder Público. No caso do terreno de 400 mil metros quadrados próximo à Mercedes, a Prefeitura conseguiu aprovar decreto que determina utilidade pública e, no prazo de cinco anos, pode adquiri-lo pelo que seria o real preço de mercado. Na BR-040 há outro lote nessa situação. Juntos, representam quase dois milhões de metros quadrados que poderão ser oferecidas a empresas, conforme o secretário de Planejamento e Desenvolvimento Econômico, André Zuchi. Na sua opinião, a rodovia pode adquirir, no futuro, a importância econômica da BR-116, conhecida como Via Dutra no trecho que liga o Rio de Janeiro a São Paulo.

Zuchi considera o decreto uma das frentes para inibir a especulação imobiliária. A outra linha de ação é o incentivo à construção de condomínios logísticos na BR-040 pela iniciativa privada, ampliando a oferta de áreas, incentivando a concorrência e regulando, naturalmente, os preços. Além da MRV Log, outras duas empresas do ramo estariam interessadas em atuar na cidade, inclusive naquela região. Os nomes são mantidos sob sigilo para não prejudicar as negociações. O objetivo é ofertar um milhão de metros quadrados em até dois anos, garantindo uma "folga".

O secretário lembrou, ainda, da ampliação da área de especial interesse econômico (com condições tributárias diferenciadas), antes restrita ao Distrito Industrial, até a divisa do município com Ewbanck da Câmara. A medida foi aprovada pela Câmara em outubro e garantiu reserva para continuar atraindo negócios para a cidade. Zuchi afirmou que as empresas têm conseguido ultrapassar a dificuldade do preço de mercado e garante que o Poder Público está atento à expansão às margens da rodovia, que será alvo, inclusive, de plano diretor do Parque Tecnológico.

 

Corredor viário norteia implantação de empresas 

Para o gerente nacional de vendas da AlphaVille Urbanismo, Carlos Paes Leme, um dos fatores determinantes para a escolha da BR-040 é o fato de a rodovia ser o principal corredor viário que liga Belo Horizonte e Rio de Janeiro, além de saída para São Paulo. "O vetor de crescimento de Juiz de Fora aponta para este sentido." Leme cita, ainda, a proximidade com o Distrito Industrial, o projeto do Parque Científico e Tecnológico de Juiz de Fora e Região, a presença de grandes empresas e o interesse de outras pela cidade. Segundo o gerente, a implantação do empreendimento tem sido estudada há oito anos, época em que foi localizada área com localização estratégica, adequada à implantação do AlphaVille.

No caso do Parque Científico e Tecnológico, o secretário de Desenvolvimento Tecnológico da UFJF, Paulo Nepomuceno, afirma que a proximidade com o Expominas e a possibilidade de compartilhar a infraestrutura existente, reduzindo os custos de implantação, foi um dos fatores determinantes para a escolha da BR-040. "Um parque tecnológico deve estar localizado próximo aos centros de ensino e de pesquisa. Além disso, do ponto de vista da logística, é desejável também estar próximo a aeroportos e rodovias, vias para escoamento da produção." Na avaliação de Nepomuceno, a criação de um corredor logístico na BR-040 é interessante para a economia local. "O acesso facilitado ao porto seco, aos city gates (centrais de fornecimento de gás), à ferrovia e ao aeroporto pode ser fator determinante para atração de empreendimentos."

O diretor logístico da MRV Log, Sérgio Fischer, comenta que procurou bastante e encontrou a área desejada no "preço certo" para a construção do condomínio logístico. A BR-040 é considerada o melhor ponto para este tipo de empreendimento, com fácil acesso e infraestrutura, e o desenvolvimento às margens das rodovias, uma tendência atual. "Acreditamos na demanda por espaços de qualidade na região." Na avaliação do diretor, transportadoras e operadores logísticos serão os maiores interessados nos espaços. "Estamos finalizando a pesquisa de preços na região." A tendência, avalia, é de valorização, ainda maior.

Além dos negócios já confirmados e da expectativa sobre a possível instalação da Ferrous Resources do Brasil na rodovia – cujo projeto de construção de siderúrgica depende de parceiro estratégico – uma empresa especializada em soluções ambientais também estaria prospectando a área. A empresa vai inaugurar um escritório na cidade esta semana, mas não divulgou detalhes sobre a iniciativa.

 

Plano diretor é necessário

O delegado regional do Creci, Ronaldo Tomaz, atribui a expansão às margens da BR-040 a crescimento da cidade, oferta de terreno e topografia favorável. "A procura por área está muito intensa pelas empresas, e a tendência natural é de ocupação. Não existem outros pontos da cidade com tanta disponibilidade de terreno."

Na BR-040, avalia, quanto menor a metragem, maior o custo do metro quadrado. Tomaz exemplifica que o valor do m2 de um lote de cinco mil metros quadrados pode variar de R$ 100 a R$ 150 de acordo com a localização, enquanto o de um terreno de um milhão de metros quadrados pode ser encontrado por R$ 30. Enquanto as indústrias têm interesse na proximidade com Benfica, em função da industrialização e da maior oferta de infraestrutura, no caso dos empreendimentos habitacionais, a busca é por lotes mais próximos a São Pedro, por conta da concentração de condomínios residenciais, explica. Tomaz adverte para a necessidade de planejamento, para que ocupação e desenvolvimento sejam ordenados.

A necessidade de plano diretor que ordene o crescimento industrial e permita o desenvolvimento seguro daquela região é identificada pelo economista Antônio Flávio Luca do Nascimento, coordenador do Centro Industrial. "Desenhou-se naquele espaço um crescimento empresarial", diz, identificando a possibilidade de atração e centralização de empresas de setores diversificados, como serviço, comércio e indústria, em função da zona de influência. Para ele, é preciso se preparar para esta realidade, garantindo acesso adequado e evitando acidentes na via, além de problemas ambientais.

Tendência

Para o economista Guilherme Ventura, a ocupação, o crescimento e a expansão econômica às margens da BR-040 é uma tendência para a cidade em função da existência de boa infraestrutura rodoviária, que apóia a logística dos negócios. "Esta disponibilidade funciona como atrativo para a localização de empreendimentos – e isto é positivo." O aspecto negativo, avalia, é que, na falta de regulação adequada, trechos da rodovia podem se transformar em corredores de bairros. Ventura alerta para a necessidade de planejamento do uso para conciliar as ocupações empresarial e habitacional, evitando o adensamento elevado às margens da rodovia. O economista destaca a importância da conclusão da BR-440 e da viabilização do novo acesso ao Aeroporto Presidente Itamar Franco, representando área de expansão urbana importante para a cidade.