A escassez de imóveis para empresas na área central e também em bairros, aliada ao êxodo de moradores para regiões predominantemente residenciais, está provocando uma disparada de preços e também da oferta de aluguel de casas para fins comerciais. De acordo com pesquisa realizada pela Tribuna junto aos sites de sete imobiliárias da cidade, os preços variam de acordo com a localização e o tamanho do imóvel, e é possível encontrar unidades para locação com aluguel de até R$ 15 mil, em áreas mais privilegiadas. Há quase 30 ofertas de imóveis para estabelecimentos comerciais na região central e Zona Sul da cidade.
Segundo o presidente da Associação Juizforana de Administradoras de Imóveis (Ajadi), Antônio Dias, o número de imóveis sendo colocados em locação para este fim está relacionado ao crescimento da demanda por parte de empresas e estabelecimentos na área de serviços, como clínicas e escritórios. Ainda de acordo com Dias, o valor maior desses imóveis é outro fator que tem feito com que muitos proprietários aluguem suas casas para empresas. É natural que as pessoas saiam do Centro para morar em bairros em função de trânsito e barulho. Além disso, o valor do aluguel para comércio é mais vantajoso financeiramente para o locador, já que calculamos o preço em torno de 0,7% do valor do imóvel. Para residencial, o valor é de 0,5%, em média.
Ainda de acordo com Dias, houve um período em que as salas comerciais tiveram uma retração muito grande, o que desencorajou as construtoras a apostarem nesse negócio. Agora vemos o contrário: pessoas querendo abrir empresas e escassez de imóveis disponíveis. Temos na cidade um aumento do número de profissionais libera buscando espaços para atuação. Nos últimos dois anos, cerca de 4.500 empreendedores individuais foram formalizados na Junta Comercial do Estado de Minas Gerais (Jucemg).
Já o delegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), Ronaldo Tomaz, destaca que os preços de locação para fins comerciais chegam a custar mais que o dobro das residenciais. Ele dá o exemplo de uma casa na Rua Halfeld, cujo aluguel era de R$ 2 mil para uso residencial e passou para R$ 4.500, quando os proprietários decidiram locá-la para fins comerciais. Esse fenômeno não está restrito ao Centro. Há pessoas se mudando de Benfica para alugar suas casas para o comércio, com valor duas vezes maior que o do aluguel.
O aumento dessa oferta, também segundo Tomaz, está relacionado à escassez de espaços comerciais na cidade. Houve alguns lançamentos de prédios com salas comerciais, mas elas ainda não estão disponíveis. Para ele, o custo para as empresas também é vantajoso em alguns casos. Em um prédio comercial, a pessoa terá que pagar aluguel, IPTU e condomínio, que costumam sair mais caros.
Rentabilidade maior
De acordo com a sócia-gerente da Redentor Imóveis, Simone de Barros Cardoso, mesmo com a oferta de altas quantias por parte de construtoras interessadas em comprar as casas para erguerem apartamentos, muitos proprietários estão preferindo a locação. Quando as pessoas não têm a necessidade de se desfazerem desses imóveis, a locação é mais vantajosa se avaliada a longo prazo. A rentabilidade é muito maior, observa. Ela também destaca vantagens para as empresas. Hoje em dia, é quase impossível o empresário encontrar duas salas juntas para aluguel. Além disso, as pessoas estão procurando imóveis em locais alternativos, para que possam oferecer mais conforto aos seus clientes e facilidade de estacionamento.
Na avaliação do diretor de locação da Acervo Imóveis, Peterson Silveira Soares, o valor dos aluguéis de casas para fins comerciais cresceu mais de 60% nos últimos dois anos. Estamos acompanhando um crescimento muito grande desse mercado, mas os preços estão bem altos, o que dificulta o fechamento de muitos contratos.
Proprietários se beneficiam de melhorias
Segundo o delegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), Ronaldo Tomaz, o proprietário também pode ser beneficiado por melhorias feitas pelos locatários em seus imóveis. No caso de empresas, ocorrem muitas mudanças para adaptação aos negócios, o que pode ser positivo em muitos casos. Mas tudo tem que estar no contrato, com a obrigação de o locatário retornar a obra ao estágio anterior. Porém, segundo Tomaz, poucos são os casos em que esses imóveis retornam para o uso residencial. Ainda de acordo com o delegado, o proprietário interessado tem que comunicar à Prefeitura a mudança do imóvel para uso comercial e também avaliar que tipo de estabelecimento pode funcionar no espaço.
Para o proprietário da Invest Imóveis, Washington Frade, os preços estão valorizados devido às altas ofertas para venda das casas feitas por construtoras na cidade. Na verdade, muitas pessoas alugam, aguardando a oferta de alguma construtora interessada em construir apartamentos. Quando o imóvel é um bem de família e também não está pronto para a venda devido a questões burocráticas, é comum a oferta para aluguel.
Os valores de aluguéis de casas levantados pela Tribuna variam de R$ 2.500 a R$ 15 mil, para imóveis de três a oito quatros. Considerando o cálculo de 0,7% sobre o valor de mercado da casa, como calculado pelas imobiliárias, e os preços de IPTU dos imóveis (em suas respectivas alíquotas), todos os preços de aluguel (dos 11 imóveis que divulgam o IPTU) ficaram mais de duas vezes maior que seus valores venais. Tomando como exemplo um imóvel com aluguel de R$ 2.500, o cálculo aponta um valor de venda em torno de R$ 350 mil. Já o valor do IPTU, de R$ 120 mensais em dez parcelas, aponta para valor venal de R$ 150 mil.