No total de 78.191 domicílios de Juiz de Fora foram classificados como apartamentos Censo de 2022, realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). O número equivale a 37% do total de 210.953 domicílios particulares permanentes ocupados (aqueles construídos para servir exclusivamente à habitação) registrados na pesquisa.
Em comparação ao último Censo, de 2010 – representava 29,37% do total –, houve aumento de 56,1% nos números absolutos. Na época, 50.092 domicílios receberam classificação de apartamentos. Apesar de o número de casas também ter aumentado, foi em menor percentual: 8,5%.
Dentro do contexto global, o crescimento no número de apartamentos em Juiz de Fora caracteriza o fenômeno da verticalização do município. De acordo com Luciane Tasca, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF), pesquisadora em Planejamento Urbano e Regional e líder do Laboratório da Paisagem (Lapasa), é um processo natural e acontece gradualmente nas cidades.
“Tem a ver com a otimização do uso do espaço. Os lotes são utilizados com habitações verticalizadas, com edifícios de apartamentos. Um lote menor tem mais pessoas morando nele em comparação a uma cidade com aspecto horizontal. É um fenômeno relacionado ao uso do solo, que diz respeito a como produzimos, construímos e modificamos o espaço da cidade em que vivemos”, explica.
Luciane complementa, ainda, que o uso do solo está relacionado a uma questão econômica. “O solo urbano tem um preço. Cada porção dele recebe o seu de acordo com as amenidades que existem nesse espaço. Dentre elas, proximidade com o Centro, equipamentos urbanos, benfeitorias e paisagens, além de sua infraestrutura: água, esgoto, energia elétrica, comércio, hospitais e pontos de ônibus, enfim, tudo o que está relacionado à nossa dinâmica na cidade.”
Prós e contras
Conforme a professora, a verticalização acontece para que a população ocupe o solo mais caro, otimizando o seu uso. “É um fenômeno relacionado ao crescimento das cidades. É uma tendência das cidades médias e grandes, evoluindo para grandes centros urbanos. Antigamente, nos anos 1980, o padrão de ocupação era de sete a nove andares; hoje há edifícios com 20 andares, por exemplo”, ressalta.
Dentre os pontos positivos da verticalização, estão a possibilidade de otimizar a infraestrutura instalada e o uso do solo, diminuindo o deslocamento das pessoas. “Na virada do século XX para o XXI, surgiu uma tendência de urbanismo e planejamento urbano chamada cidade compacta. A ideia não é o encolhimento, mas fortalecer as áreas que já têm infraestrutura e fazer com que as pessoas gastem menos tempo de deslocamento, com melhorias na mobilidade urbana”, esclarece Luciane.
Entretanto, para que isso aconteça, é necessária uma verticalização planejada. Conforme a especialista, algumas demandas importantes são a capacidade de o solo aguentar a quantidade de pessoas em prédios, do trânsito, de água e esgoto, para abastecer e eliminar dejetos dos moradores, e do transporte público, para distribuir a população para outras áreas da cidade. “O problema é que, empiricamente, observamos que a verticalização, na maioria das cidades, cresce mais atrelada aos interesses econômicos do que à qualidade de vida urbana.”
‘Ocupação territorial em JF ainda é muito espraiada’
No cenário de Juiz de Fora, Luciane analisa que a ocupação territorial ainda é muito espraiada. Em termos geográficos, o território do município é grande, com muitas áreas com boa infraestrutura, mas ociosas e mal ocupadas, avalia. Enquanto isso, outros locais com condições menos interessantes são sobrecarregados com edifícios – e não apenas na região central, mas em toda a cidade. Essa situação está relacionada a um Plano Diretor frágil, de acordo com a professora.
“A última aprovação do Plano Diretor foi feita em 2018. Ele é muito frágil em todos os sentidos, principalmente no uso e na ocupação do solo. Não temos uma diretriz urbana de crescimento em anéis concêntricos ao Centro, acompanhando a otimização do solo com a colocação de infraestrutura urbana. Em Juiz de Fora há muitos empreendimentos e prédios de apartamentos, mas de uma forma não pensada cuidadosamente com o entorno urbano e a área em que estão sendo construídos.”
Apartamentos são melhor opção?
A professora explica que Juiz de Fora ainda é uma cidade com muita área para construção e com perfil e capacidade de ocupação mais relacionadas à horizontalização do que à verticalização. “Não tenho informação da quantidade de infraestrutura instalada e se isso está adequado. Mas, pela prática e olhar, percebemos que muitos desses empreendimentos vão gerar sobrecarga no transporte público, na infraestrutura viária, nos estacionamento, nos serviços de saúde e na educação. Poderíamos ocupar muito melhor nossa cidade”, acredita.
“Juiz de Fora é uma cidade de origem industrial e com núcleo importante no setor de engenharia. Isso trouxe uma visibilidade importante para a área de prestação de serviço e, assim, nos colocou em um papel estratégico em relação aos municípios ao redor, fazendo com que JF se transformasse em um polo que atrai para educação, trabalho, lazer e comércio – até pela UFJF. Consequentemente, um dos setores movimentados é o de compra e aluguel de imóveis. Juntando tudo isso, a linha de pensamento do cidadão local é atrelada à vida em apartamentos. Apesar de ser uma cidade média, Juiz de Fora está entrando no padrão construtivo de metrópoles”, finaliza.
Política municipal
Em entrevista à Tribuna, Raphael Ribeiro, secretário de Planejamento Urbano da Prefeitura de Juiz de Fora, conta que em 2021 (no início da gestão da prefeita Margarida Salomão (PT) e no meio da pandemia de Covid-19) a Administração percebeu uma tendência, principalmente na aprovação de projetos, de aumento no número de residências unifamiliares, vindo de uma perspectiva de consolidação de loteamentos aprovados e já vendidos cerca de cinco anos antes. Já em 2022 e 2023, houve uma diferença nítida, com crescimento nas construções multifamiliares.
“É uma alteração de comportamento da sociedade. Em Juiz de Fora, a população está buscando, sobretudo, as avenidas Itamar Franco, Getúlio Vargas e Rio Branco. Nesse sentido, após testes, colocamos mais pontos de ônibus e corredores de transporte público que levam à toda a cidade, principalmente a UFJF, hospitais e campus de universidades privadas no Centro. É muito mais prático economicamente”, garante.
Raphael explica também que desde a Lei 6.910, de 1986 – que determina a ocupação do solo em Juiz de Fora -, os corredores de todas as zonas da cidade tendem a um zoneamento mais flexível e voltado para construções multifamiliares, tanto para moradia como para o comércio. “Nas perspectivas do planejamento urbano, temos que concentrar isso onde há infraestrutura, para poder realizar o menor investimento possível. Desde 2021, temos feito um acompanhamento para que essas construções não sejam colocadas sem estudo técnico em regiões onde a infraestrutura não comporta, principalmente nas áreas mais afastadas do Centro.”
Além disso, o secretário afirma que a gestão conversa com os empresários que propõem essas construções, com o intuito de minimizar o impacto delas. “Em 2018, o Plano Diretor expandiu a área urbana de Juiz de Fora, alcançando até mesmo as áreas rurais. Ou seja, precisamos ter o controle sobre elas também. A legislação autoriza construções unifamiliares nessas regiões, então estamos trabalhando para isso, até por estarem em locais de alto grau de preservação ambiental”, pondera.
Por outro lado, em Juiz de Fora, existem determinados locais que beneficiam a verticalização. Raphael Ribeiro reforça a ideia de não deixar a cidade crescer de maneira desordenada, mas, sim, com ordenamento que traga equilíbrio ambiental e social para seu funcionamento. “Há alguns anos, vimos que certas regiões do município cresceram tanto que não deram conta. Com isso, precisamos colocar novas linhas de ônibus, melhorar infraestrutura, como drenagem, esgoto e água. A perspectiva para o planejamento urbano da PJF é de que a cidade desenvolva de maneira que todos os agentes envolvidos trabalhem de maneira coesa, mantendo os direitos igualmente para todos, com os serviços funcionando”, conclui.
*Bernardo Marchiori, estagiário sob supervisão da editora Fabíola Costa.