Não é difícil encontrar imóveis abandonados, com construções inacabadas ou desgastadas pelo tempo, ao andar pelas ruas de Juiz de Fora. É recorrente leitores enviarem reclamações à Tribuna sobre os prejuízos em relação à falta de uso dessas edificações. Mas você sabe o que classifica um imóvel abandonado e o que pode ser feito para que o espaço seja reaproveitado? A reportagem entrevistou as arquitetas e professoras da Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF) Yara Neves e Letícia Zambrano para esclarecer essas e outras questões envolvendo o tema.
O número de domicílios vazios no Brasil aumentou 34%, chegando a 90 milhões, entre 2010 e 2022, de acordo com o último Censo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Em Juiz de Fora, segundo o levantamento, quase 15% dos domicílios particulares estão vagos, e cerca de 6% apresentam uso ocasional. Não necessariamente todo imóvel vazio está abandonado, existem diferentes classificações e motivos que determinam a condição de uma edificação. Conforme apurado pela reportagem, não há dados atualizados sobre imóveis abandonados em Juiz de Fora.
‘Sem uso’ x ‘abandonado’
É importante saber que há diferenças entre o termo “abandonado” e “sem uso”. Como explicam as arquitetas, o imóvel abandonado é aquele que não está cumprindo seu uso, em estado de abandono, completamente esvaziado, enquanto o imóvel subutilizado é aquele que ainda possui algum uso, mas esse uso pode ser feito apenas em uma parte da edificação e/ou se configura em um caráter temporário, deixando a edificação em grande parte do tempo esvaziada. Nos dois casos, é comum observar um processo de deterioração física da edificação.
As arquitetas pontuam que os imóveis ociosos e/ou subutilizados não cumprem a função social prevista na Constituição Federal de 1988, que determina que, além de todo cidadão brasileiro ter direito à propriedade privada, toda propriedade precisa atender a usos e interesses previstos e regulamentados pelo Plano Diretor e demais legislações urbanas da cidade. “Além disso, muitas das vezes estes espaços são fisicamente degradados, o que pode oferecer um risco físico à população vizinha a eles e que transita em seu entorno. É um direito constitucional da população que estes espaços tenham algum tipo de uso”, diz Yara.
Cidade não tem imóveis condenados, diz Defesa Civil
A depender do estado da estrutura do imóvel, ele pode vir a ser demolido por apresentar muitos riscos à população. A Defesa Civil da Prefeitura de Juiz de Fora (PJF) é o órgão responsável por essa fiscalização e afirma que no momento não há na cidade imóveis condenados à demolição, ou seja, aqueles em que não é possível realizar nenhum tipo de reparo.
Já em relação aos imóveis abandonados, a Secretaria de Sustentabilidade em Meio Ambiente e Atividades Urbanas (Sesmaur) disse que segue a legislação do Código de Posturas Municipais, segundo o qual o proprietário é identificado e intimado a manter o imóvel em condições de higiene e limpeza. Em alguns casos, é solicitado o fechamento completo do imóvel para que se evite a invasão por terceiros. O proprietário pode ser multado e, em situações nas quais a intimação não é atendida, a Prefeitura faz o encaminhamento para que medidas judiciais sejam adotadas a fim de garantir o bem-estar social.
A população pode realizar denúncias no WhatsApp da Fiscalização: 3690-7984.
O que pode ser feito para reativar esses locais?
Os proprietários de imóveis em condições de abandono devem ser cobrados pelo Poder Público a realizarem ações de reparo ou outra medida visando à ativação do espaço. Qualquer intervenção deve ser acompanhada por um arquiteto e por um engenheiro qualificados, que irão avaliar as condições das estruturas e propor um uso compatível com a legislação urbana e com a área em que se encontra a edificação. O imóvel também precisa estar legalmente de acordo com as exigências da Prefeitura.
“O abandono das áreas centrais é um fenômeno observado em diversas cidades brasileiras a partir do século XX, e as motivações são diversas. Os casos de descumprimento da função social da propriedade precisam ser avaliados individualmente. No entanto, é importante ressaltar que as cidades, dentro de seu perímetro urbano central, contam com uma infraestrutura física, de oferecimento de serviços e de oportunidades de renda muito boas e, portanto, se configuram como áreas com muito potencial para serem ocupadas visando suprir a demanda habitacional. Por isso, é importante que as leis urbanas sejam exequíveis para que se possa cumprir, não só a função social da propriedade, mas também o direito à moradia, que também está previsto na Constituição brasileira”, concordam as arquitetas.
Imóveis tombados e diferentes procedências
Em Juiz de Fora, é comum encontrar prédios históricos em condições precárias, com estruturas deterioradas e sem uso. Exemplo disso é a construção mais antiga da cidade, fundada no século XVIII, a Fazenda da Tapera, na Rua Alencar Tristão, no Bairro Santa Terezinha; o Solar dos Colucci, na Avenida Rio Branco, erguido no século XIX e tombado pelo município desde 1999; e a Casa de Anita, na Avenida Rio Branco 1262. Mas nestes casos o processo é diferente.
“Qualquer imóvel de interesse histórico cultural, tombado ou não, tem uma metodologia de projeto diferente, e isso deve ser levado em conta na hora de se intervir nessas edificações, uma vez que são parte importante da história das nossas cidades e compõem nossa paisagem. Os imóveis que possuem tombamento, precisam que o projeto tramite em órgão especializado antes de iniciar a intervenção. Esse órgão varia em nível municipal (Dempac), estadual (Iepha) e nacional (Iphan), a depender do seu nível de tombamento (municipal, estadual ou federal). Para isso, é fundamental o acompanhamento de todo o processo por um arquiteto e/ou empresa especializada nesses tipos de projetos”, orienta Letícia.
O que fazer nos casos de ocupação irregular?
As arquitetas afirmam que a ocupação de imóveis na condição de abandono, seja por pessoas em vulnerabilidade social ou por outros grupos sociais, é uma questão extremamente sensível que precisa ser avaliada individualmente, pois cai em um debate sobre o direito à propriedade versus a função social da propriedade. “Existem casos em que movimentos de luta por moradias organizam ocupações de edificações ociosas e acabam conseguindo a permanência no imóvel através de muita luta, contando com instrumentos legais legítimos, dentro de uma série de regras que necessitam ser seguidas. Em outros casos, o proprietário consegue reaver o imóvel, mas é preciso destiná-lo a um uso dentro de sua função social, ou seja, um uso compatível com o que regulamenta a legislação urbana vigente no município em questão.”