Com a popularização da renda passiva, os fundos imobiliários – ou FIIs – se tornaram um dos ativos mais procurados por investidores iniciantes. E não é difícil entender o motivo: eles pagam rendimentos mensais isentos de imposto de renda, têm acessibilidade a partir de pequenos aportes e oferecem exposição ao setor imobiliário sem precisar comprar um imóvel.
Por trás dessa atratividade, porém, estão características que exigem estudo, análise e visão de longo prazo. Quem entra nesse mercado sem entender o funcionamento dos FIIs pode cometer erros simples que comprometem os resultados. A seguir você vai conhecer os deslizes mais comuns de quem está começando e como evitá-los com atitudes práticas e informação de qualidade.
Não entender o tipo de fundo que está comprando
Muitos investidores novatos compram cotas de FIIs sem saber exatamente o que estão adquirindo. Há dois grandes grupos principais: os fundos de tijolo e os fundos de papel. O primeiro investe em imóveis físicos (shoppings, galpões, lajes corporativas), enquanto o segundo aplica em títulos do mercado imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
Confundir esses tipos de fundo pode gerar expectativas erradas. Um fundo de papel, por exemplo, tem maior sensibilidade à variação dos juros, enquanto um fundo de tijolo depende do mercado de locação e da ocupação dos imóveis. Entender essa diferença é o primeiro passo para fazer escolhas mais alinhadas ao seu perfil e aos seus objetivos.
Achar que o rendimento mensal é garantido
Os FIIs são famosos pela distribuição mensal de rendimentos, o que atrai quem busca complementar a renda. No entanto, esses proventos não são fixos nem garantidos. Eles variam de acordo com a receita gerada pelo fundo, custos operacionais, vacância dos imóveis e outros fatores.
Um erro comum é considerar os rendimentos como “salário fixo” e montar o orçamento pessoal contando com um valor que pode oscilar. Isso cria frustração quando o rendimento cai e pode comprometer o controle financeiro do investidor. É importante lembrar que o gestor do fundo distribui até 95% do lucro obtido, e esse lucro depende do desempenho real do portfólio.
Focar apenas no rendimento (DY) e ignorar a qualidade do fundo
O Dividend Yield (DY) é uma métrica importante, mas analisá-lo isoladamente pode levar a escolhas ruins. Muitos investidores iniciantes são atraídos por FIIs com DY alto, sem considerar se esse rendimento é sustentável, se o fundo tem imóveis bem localizados ou se há riscos envolvidos.
Um fundo que distribui muito hoje pode estar vendendo ativos, comprometendo o futuro. Outro pode estar sobrecarregado de inadimplência ou com vacância alta, usando reservas para manter os pagamentos. Avaliar indicadores como qualidade da gestão, contratos de locação, histórico de vacância e localização dos ativos é tão importante quanto olhar para o rendimento atual.
Desconsiderar a vacância e inadimplência
Vacância é o percentual de imóveis vazios dentro do fundo. Inadimplência se refere ao não pagamento por parte dos inquilinos. Ambos afetam diretamente o lucro e, consequentemente, o valor repassado aos cotistas. Muitos novatos não acompanham essas métricas e são surpreendidos quando os rendimentos caem.
Fundos com vacância alta tendem a enfrentar desafios para manter a distribuição mensal, e fundos com inadimplência crescente indicam fragilidade na gestão dos contratos. É essencial acompanhar os relatórios gerenciais mensais e os fatos relevantes divulgados pelas administradoras dos fundos.
Investir com foco no curto prazo
Fundos imobiliários são, por natureza, ativos de longo prazo. Seus rendimentos se estabilizam ao longo dos meses e os imóveis geram retorno com o tempo. Esperar lucros rápidos ou valorização acelerada das cotas é uma expectativa fora da realidade do setor.
Quem entra no mercado pensando em “flipar” cotas ou fazer trades semanais pode se decepcionar com a baixa volatilidade e a liquidez limitada de alguns fundos. A paciência é uma virtude necessária para colher os frutos desse tipo de investimento.
Não diversificar dentro da carteira de FIIs
Assim como em ações ou renda fixa, a diversificação dentro dos FIIs é fundamental. Muitos iniciantes concentram a carteira em um ou dois fundos apenas, geralmente os mais populares ou recomendados em redes sociais.
O problema é que, se esses fundos enfrentarem dificuldades, toda a carteira será impactada. O ideal é distribuir os aportes entre fundos de diferentes setores (logística, escritórios, shoppings, papel) e gestoras. Isso protege o patrimônio e equilibra os rendimentos ao longo do tempo.
Ignorar os custos e tributos indiretos
Embora os rendimentos de FIIs sejam isentos de imposto de renda, a venda de cotas com lucro gera tributação de 20% sobre o ganho de capital. Além disso, corretoras podem cobrar taxas de corretagem ou custódia, e o fundo em si possui despesas operacionais que afetam o resultado final.
Muitos iniciantes negligenciam esses custos e têm uma visão distorcida da rentabilidade real. Antes de investir, é importante entender todas as taxas envolvidas e projetar o rendimento líquido, considerando possíveis tributos em caso de movimentações.
Tomar decisões com base em redes sociais
Grupos de Telegram, fóruns, perfis de Instagram e canais de YouTube têm influenciado cada vez mais decisões de investidores iniciantes. Embora possam oferecer boas ideias, também geram muito “ruído”. Um fundo pode ser promovido por um influenciador sem que haja qualquer análise mais profunda por trás.
O risco é seguir recomendações baseadas em hype, sem entender o racional da aplicação. Isso leva a compras impulsivas e desinformadas, que geralmente terminam em frustração. Antes de seguir qualquer sugestão, é essencial estudar o ativo e consultar fontes confiáveis.
Começar sem um planejamento financeiro básico
Por fim, um dos erros mais graves é começar a investir em FIIs sem sequer ter uma reserva de emergência ou um controle mínimo das finanças pessoais. Isso torna o investidor vulnerável a resgates forçados em momentos de necessidade, mesmo que a venda ocorra com prejuízo.
É por isso que vale a pena consultar um guia de fundos imobiliários para iniciantes, que ajude a entender não apenas como funcionam os FIIs, mas como eles se encaixam dentro de uma estratégia mais ampla de construção de patrimônio.
O investimento bem-feito começa com organização, informação e visão de longo prazo.