Argentina passou por uma transforma\u00e7\u00e3o relevante no sistema de loca\u00e7\u00f5es ap\u00f3s a revoga\u00e7\u00e3o da antiga Lei de Alugu\u00e9is, enquanto o Brasil mant\u00e9m uma estrutura mais est\u00e1vel e consolidada na Lei do Inquilinato. <\/p>\n\n\n\n
Apesar da ideia comum de que o fim do contrato permitiria a retomada imediata do im\u00f3vel, a realidade jur\u00eddica nos dois pa\u00edses segue mais protegida e regulada do que parece.<\/p>\n\n\n\n
Com o Decreto de Necessidade e Urg\u00eancia (DNU) 70\/2023, a antiga Lei 27.551 foi revogada, trazendo uma mudan\u00e7a importante na din\u00e2mica dos contratos de loca\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n
O principal impacto foi a amplia\u00e7\u00e3o da liberdade entre locador e locat\u00e1rio, permitindo maior flexibilidade para definir prazos, moedas de pagamento e formas de reajuste.<\/p>\n\n\n\n
Essa flexibiliza\u00e7\u00e3o, no entanto, n\u00e3o eliminou a estrutura jur\u00eddica que regula o setor. O C\u00f3digo Civil e Comercial argentino continua em vigor e mant\u00e9m princ\u00edpios fundamentais que n\u00e3o podem ser ignorados, como a boa-f\u00e9 nas rela\u00e7\u00f5es contratuais, a necessidade de formaliza\u00e7\u00e3o adequada dos acordos e a exig\u00eancia de notifica\u00e7\u00f5es v\u00e1lidas para encerramento da loca\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n
Assim, mesmo com mais liberdade contratual, o t\u00e9rmino do prazo n\u00e3o autoriza atitudes imediatas ou informais para retirada do inquilino.<\/p>\n\n\n\n
No cen\u00e1rio argentino atual, o simples t\u00e9rmino do contrato n\u00e3o significa que o propriet\u00e1rio pode recuperar o im\u00f3vel imediatamente. Quando o inquilino permanece no local ap\u00f3s o prazo final, n\u00e3o h\u00e1 cria\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica de um novo contrato formal, mas sim a continuidade da rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia nas mesmas condi\u00e7\u00f5es anteriores.<\/p>\n\n\n\n
Essa continuidade ocorre at\u00e9 que uma das partes manifeste claramente a inten\u00e7\u00e3o de encerrar o v\u00ednculo, de forma formal e comprov\u00e1vel. Caso haja resist\u00eancia na desocupa\u00e7\u00e3o, o caminho legal exige notifica\u00e7\u00e3o e, se necess\u00e1rio, processo judicial de despejo, respeitando o devido processo legal.<\/p>\n\n\n\n
No Brasil, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245\/91) estabelece regras mais objetivas para situa\u00e7\u00f5es em que o contrato chega ao fim. <\/p>\n\n\n\n
Se o inquilino permanece no im\u00f3vel ap\u00f3s o t\u00e9rmino do prazo e o propriet\u00e1rio n\u00e3o se manifesta de forma contr\u00e1ria dentro do per\u00edodo previsto, a loca\u00e7\u00e3o \u00e9 automaticamente prorrogada por prazo indeterminado.<\/p>\n\n\n\n
Nesse modelo, o contrato original n\u00e3o deixa de existir, mas passa a funcionar sem uma data final definida. Todas as condi\u00e7\u00f5es previamente acordadas continuam v\u00e1lidas, incluindo valor do aluguel, forma de reajuste, encargos como condom\u00ednio e IPTU, al\u00e9m das garantias locat\u00edcias. <\/p>\n\n\n\n
O que muda, essencialmente, \u00e9 apenas a natureza do prazo.<\/p>\n\n\n\n
Quando o contrato termina e o inquilino continua no im\u00f3vel, a rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica n\u00e3o \u00e9 automaticamente encerrada nem recriada. Ela se mant\u00e9m com base no v\u00ednculo original, agora sem prazo determinado.<\/p>\n\n\n\n
Essa continuidade depende da aus\u00eancia de oposi\u00e7\u00e3o formal do propriet\u00e1rio. Caso n\u00e3o haja manifesta\u00e7\u00e3o clara e documentada para encerrar a loca\u00e7\u00e3o, a perman\u00eancia do inquilino \u00e9 considerada regular dentro das regras civis aplic\u00e1veis.<\/p>\n\n\n\n
A retomada do im\u00f3vel n\u00e3o pode ocorrer de forma imediata ou informal, mesmo ap\u00f3s o fim do contrato. O propriet\u00e1rio precisa seguir etapas formais que garantam validade jur\u00eddica ao processo.<\/p>\n\n\n\n
A primeira medida \u00e9 a notifica\u00e7\u00e3o oficial do inquilino, comunicando a inten\u00e7\u00e3o de encerramento da loca\u00e7\u00e3o. Essa notifica\u00e7\u00e3o deve ser feita por meios comprov\u00e1veis, como carta registrada ou notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial. <\/p>\n\n\n\n
Caso o inquilino n\u00e3o desocupe voluntariamente o im\u00f3vel ap\u00f3s o prazo estabelecido, o \u00fanico caminho permitido \u00e9 a a\u00e7\u00e3o judicial de despejo.<\/p>\n\n\n\n
Qualquer tentativa de retomada direta, como troca de fechaduras, corte de servi\u00e7os essenciais ou retirada de bens, \u00e9 considerada irregular e pode gerar consequ\u00eancias legais.<\/p>\n\n\n\n
Mesmo ap\u00f3s o t\u00e9rmino do prazo contratual, enquanto o inquilino permanece no im\u00f3vel, as obriga\u00e7\u00f5es principais da loca\u00e7\u00e3o continuam em vigor. Isso significa que o vencimento do contrato n\u00e3o elimina deveres previamente assumidos.<\/p>\n\n\n\n
O pagamento do aluguel continua obrigat\u00f3rio no valor estipulado no contrato, salvo acordo formal entre as partes. O uso adequado e a conserva\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel tamb\u00e9m permanecem exigidos, assim como o respeito \u00e0s normas internas do condom\u00ednio ou do edif\u00edcio. <\/p>\n\n\n\n
Encargos como contas de consumo e taxas previstas no contrato seguem sob responsabilidade do locat\u00e1rio, enquanto as garantias locat\u00edcias permanecem v\u00e1lidas at\u00e9 a entrega efetiva das chaves.<\/p>\n\n\n\n
A perman\u00eancia no im\u00f3vel ap\u00f3s o fim do contrato, sem formaliza\u00e7\u00e3o ou acordo, pode gerar consequ\u00eancias jur\u00eddicas relevantes. Entre elas est\u00e3o a possibilidade de a\u00e7\u00e3o de despejo, cobran\u00e7a de valores acumulados, multas contratuais e at\u00e9 indeniza\u00e7\u00f5es por eventuais danos ao im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, a aus\u00eancia de regulariza\u00e7\u00e3o pode enfraquecer a posi\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do inquilino em eventuais disputas, j\u00e1 que a rela\u00e7\u00e3o passa a depender ainda mais da interpreta\u00e7\u00e3o judicial do comportamento das partes.<\/p>\n\n\n\n
A nova realidade, especialmente na Argentina ap\u00f3s o DNU 70\/2023 e no Brasil em 2026, refor\u00e7a a import\u00e2ncia da formaliza\u00e7\u00e3o e da clareza contratual. <\/p>\n\n\n\n
Mesmo com maior flexibilidade ou com prorroga\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica, o contrato continua sendo o principal instrumento de prote\u00e7\u00e3o jur\u00eddica tanto para o propriet\u00e1rio quanto para o inquilino.<\/p>\n\n\n\n
Tudo o que envolve perman\u00eancia, sa\u00edda, reajuste ou renova\u00e7\u00e3o precisa estar documentado. A informalidade, mesmo quando parece pr\u00e1tica, costuma ser a principal origem de conflitos e disputas judiciais.<\/p>\n\n\n\n
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