Quem já chegou aos 40 certamente se lembra do barulho das máquinas remarcadoras de preços nos supermercados, a face mais ritmada dos tempos de hiperinflação. Ou talvez dos pais correndo ao supermercado tão logo o pagamento fosse liberado, para estocar comida em casa. Ou, ainda, do triste 16/03/90, em que a ministra Zélia Cardoso de Mello foi à TV anunciar que, após o feriado bancário, os brasileiros poderiam sacar apenas o limite NCz$ 50 mil de suas contas. Quem viveu essa época não gosta de ouvir expressões do tipo ‘só um pouco de inflação’, tendo mesmo desenvolvido um certo pânico por ‘risco de calote’ e ‘possibilidade de confisco’. Memórias como essas empurram os brasileiros para a compra de imóveis, mesmo quando fazem a conta e percebem que perderão em rendimento para aplicações financeiras conservadoras, como a poupança. Isso sem considerar reformas/manutenção ou vacância. Seria uma decisão financeira acertada? Muitos dirão que estão dispostos a sacrificar retornos em prol de menos riscos.
Houve um período, entretanto, entre os anos de 2005 e 2015, que a situação foi boa para o setor também em termos de retorno, com os preços dos imóveis crescendo 15% a.a. em média. Quem comprava na planta, revendia com retorno de 50% três anos depois. Mas essa fase, infelizmente, acabou em 2015, quando os preços estancaram. Sobre-endividamento das famílias, juros elevados e menos recursos para empréstimos (a poupança, uma das principais fontes para programas habitacionais, enfrenta R$ 55 bilhões de saques em 2015) são alguns dos culpados. As incorporadoras sofrem, com reduções na receita que chegam a 80% neste ano. Animadas pela demanda elevada e juros baixos, se endividaram excessivamente, compraram terrenos sem barganhar, construíram sem controle rigoroso dos custos, formaram preços de venda como se o ciclo de bonança fosse durar para sempre. E a situação se inverteu.
Para o investidor conservador, o que fazer de agora em diante? Continuar comprando imóveis em busca de segurança, à custa de retornos sistematicamente baixos ou até negativos? Antes de se conformar com a perda, é importante saber que um milhão de novas famílias se formam todo ano no Brasil. E que o primeiro sonho dessas pessoas ainda é ter a casa própria. Portanto, ainda haverá demanda por imóveis estimulada por fatores demográficos. E, ainda mais importante, que é possível comprar barganhas (imóveis com alto potencial de valorização, seja pela modificação do entorno ou por reformas viáveis). É na busca dessas pechinchas que trabalham os fundos imobiliários, voltados à administração ativa do negócio.
Fundos imobiliários são constituídos por um grupo de investidores (pessoas físicas ou jurídicas) que aplicam seu capital em “condomínios fechados”. Esse dinheiro é investido em empreendimentos imobiliários escolhidos pelos administradores do fundo de acordo com seu potencial de valorização. A cota do fundo é negociada em bolsa, podendo ser resgatada a qualquer momento a partir de uma ordem do cotista à sua corretora. Ao investir no fundo, a pessoa está comprando uma fração de um prédio de escritórios ou de um apartamento de luxo, segmentos em que ainda há valorização, antes inacessíveis à maioria das pessoas físicas. Além de adquirir uma fração de um imóvel de alto padrão ao aplicar num fundo, o cotista não paga qualquer taxa ou documentação (custo que gira em torno de 5% do valor do imóvel adquirido diretamente) e ainda tem isenção de IR sobre o recebimento de aluguéis mensais (tributados em até 27,5% no caso do imóvel adquirido diretamente). O cotista só paga IR de 20% quando vende a cota. Mais importante: o fundo é uma sociedade que pertence a seus cotistas e comprar um imóvel nessa modalidade é também bem fácil, basta procurar sua corretora de confiança.